Baugemeinschaft

Baugemeinschaft

In einer Baugemeinschaft tun sich private Haushalte zusammen, um selbst genutzte Wohnungen zu planen und zu bauen. Doch dabei sollte man auf einiges achten.

1. Passt die Baugemeinschaft?

Eine Baugemeinschaft kann sich auf unterschiedliche Weise finden: im Freundeskreis, auf Initiative eines Architekten, über Dienstleister und Internetportale oder auch auf Initiative von Kommunen. Beim gemeinschaftlichen Planen und Bauen können lebendige und vertrauensvolle Nachbarschaften wachsen – es besteht aber immer auch die Gefahr, dass sich Gemeinschaften zerstreiten und dass es zu Konflikten zwischen den Beteiligten kommt.

Dabei gibt es bei der Entstehung in der Regel drei Stadien: Interessen-, Planungs- und Baugemeinschaft.
Während der Interessen- und Planungsphase kann jeder noch ohne größere Risiken in die Gruppe ein- oder aus ihr aussteigen. Spätestens sobald die Baugemeinschaft gegründet ist, gibt es für alle Mitglieder bindende Verpflichtungen. Wer jetzt noch aussteigt, riskiert eventuell hohe finanzielle Verluste.

2. Planungsphase

Eine Baugemeinschaft kann in der Planungsphase sehr viel Einfluss nehmen. Beispielsweise auf die Größe und den Zuschnitt der Wohnungen, die Bauausführung, etwa im ökologischen Bauen, sowie auf weitere Details wie die Farbgestaltung oder die Gestaltung der Außenflächen.

Baugemeinschaften können häufig innovative Wohnkonzepte umsetzen: Wohnen speziell für Familien mit Kindern, Wohnen für Senioren, behindertengerechtes Wohnen.

3. Baukosten

Die Baukosten bei der Durchführung durch eine Baugemeinschaft liegen in der Regel 10–15 Prozent unter den ortsüblichen Baukosten. Gemeinsame Planung, Koordination und Einkauf von Materialien und Leistungen reduzieren die Ausgaben, zudem braucht man keine Gewinnmarge eines Bauträgers einkalkulieren.

4. Steuerliche Vorteile

Während bei einem Bauträger immer auf die später gebaute Immobilie Grundsteuer gezahlt werden muss, kann durch eine sorgfältige Vertrags- und Projektgestaltung bei der Baugemeinschaft mitunter nur auf den Grundstückskaufpreis Grunderwerbsteuer zu zahlen sein.

5. Rechtliche Situation

Baugemeinschaften sind in der Regel als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) organisiert, möglich sind aber auch die Genossenschaft oder der eingetragene Verein (e. V.). Später gehen sie normalerweise in die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über, sobald die Immobilie komplett fertiggestellt ist.

6. Vergabe von Grundstücken

Wenn Kommunen Grundstücke an eine Baugemeinschaft vergeben, bevorzugen sie oftmals private Baugruppen, die von einem Projektsteuerer initiiert und betreut werden. Vorteil: Der Projektsteuerer hält alles in einer Hand und hat klare Vorstellungen über Grundstück und Projekt. Er entwickelt das Projekt und schließt den Großteil der Verträge.

7. Architekten und Projektsteuerer

Übergibt eine Baugemeinschaft die Koordination des Bauprojekts an einen Projektsteuerer, muss sie auf die fachliche Kompetenz achten bzw. darauf, dass der Projektentwickler bei Bedarf Rat bei einem Fachexperten einholt. Dabei sollten der planende Architekt und Projektsteuerer möglichst zwei Personen sein. Denn der eine plant die Immobilie, der andere hat die Kosten im Blick.

8. Finanzierung in der Baugemeinschaft

Die Finanzierung eines Projekts in einer Baugemeinschaft läuft grundsätzlich wie beim Bau eines Einfamilienhauses ab. Jeder Beteiligte geht mit den Plänen zu seiner Bank, dort wird die Finanzierung für den individuellen Anteil am Bauvorhaben geregelt.

Während des Baus werden alle Rechnungen geprüft und auf die Wohnfläche der Beteiligten anteilig aufgeteilt. Je nach Geschoss oder Orientierung der Wohnung werden oftmals Zu- oder Abschläge vereinbart. Für Sonderwünsche erfolgt eine separate Abrechnung. Die Bauleistungen der Handwerker werden wie üblich nach Baufortschritt bezahlt. Seitens der Bauherren müssen meist schon vorab festgelegte Zahlungen auf ein gemeinsames Baukonto geleistet werden.

Es kann immer wieder vorkommen, dass ein Teilnehmer an der Baugemeinschaft nicht mehr zahlen kann oder will. Dann wird es heikel für die Baugruppe. Diese Fälle müssen vorab in den Verträgen der Baugemeinschaft geregelt sein. Deshalb sollte bei der Vertragsgestaltung immer ein mit der Baugruppenthematik vertrauter Anwalt eingeschaltet werden.

Eigenleistungen sind gerade bei einer Baugemeinschaft mit Vorsicht zu genießen. Die Ersparnis ist häufig geringer als gedacht. Vor allem aber gibt es auf die in Eigenregie erbrachten Leistungen keine Garantie und Streitigkeiten sind vorprogrammiert, wenn Materialien und Einbauten nicht fachgerecht verarbeitet sind. Deshalb sind bei Eigenleistungen in der Baugemeinschaft viele Arbeiten von vornherein ausgeschlossen.

9. Mehrgenerationenhaus

Eine Sonderform einer Baugemeinschaft ist auch das Mehrgenerationenhaus. Hier ist eine solide Vorbereitung besonders wichtig – denn die Verhältnisse können sich schnell ändern, dafür sind präzise Vereinbarungen nötig.

10. Weitere Infos

Viele weitere Informationen gibt es beispielsweise online beim Verband Privater Bauherren (VPB) unter www.vpb.de oder beim Bundesverband Baugemeinschaften unter www.bv-baugemeinschaften.de

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