Bauvertrag: Bauen mit solider Grundlage

Bauvertrag: Bauen mit solider Grundlage
Foto: epr/BetonBild

Ein guter, inhaltlich fundierter Bauvertrag schützt vor unliebsamen Überraschungen. Lesen Sie, worauf Sie beim Abschuss achten sollten.

Es ist empfehlenswert, den Bauvertrag vor der Unterzeichnung von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen zu lassen. Foto: Jürgen Jotzo/pixelio.de

Es wird zwischen dem Bauherrn, dem Auftraggeber (Besteller), und einem Auftragnehmer (Unternehmer) wird ein Vertrag über die Erbringung von Bauleistungen geschlossen. Unabhängig davon, ob private Bauherrn den klassischen Weg gehen und mit einem Architekten und einer Baufirma oder nur mit einem sogenannten Generalunternehmer bauen. Dabei kann die vereinbarte Bauleistung aus der Erstellung eines schlüsselfertigen Neubaus, einzelner Teile wie etwa die Erstellung des Rohbaus oder die Erbringung von Einzelleistungen der unterschiedlichen Gewerke bestehen. Viele Bauherren gehen inzwischen auch gerne den vermeintlich einfacheren Weg und kaufen ihr Haus oder ihre Wohnung von einem Bauträger auf der Grundlage eines Bauträgervertrags. Im Gegensatz zum klassischen Bauunternehmer, der auf einem Grundstück baut, das bereits dem Bauherrn gehört, verschafft der Bauträger dem Erwerber erst das Eigentum am Grundstück und dem darauf zu erstellenden Gebäude.

Gesetzlich geregelt

Die Bauverträge, die mit einzelnen Firmen, Handwerkern oder einem Generalunternehmer geschlossen werden, sind in der Regel Werkverträge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Bauverträge, denen die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – Teil B (VOB/B) – zugrunde liegt, sind nur dann zwingend erforderlich, wenn Auftraggeber der öffentlichen Hand bauen. Für Werkverträge nach dem BGB bestehen keine Formvorschriften, sodass sie auch mündlich oder konkludent durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden können. Anderes gilt für die Bauträgerverträge. Da hier auch das Eigentum am Grundstück übertragen wird, sind diese notariell zu beurkunden. Für sie gelten die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Auf der sicheren Seite

Bauvertrag

Genau prüfen: Ungenaue, lückenhafte Bauverträge und verbraucherunfreundliche Klauseln können den Hausbau verteuern. Foto: djd/Bauherren-Schutzbund

BGB enthält keine Formvorschriften für den Abschluss von Werkverträgen. Es bestimmt lediglich die Hauptpflichten des Unternehmers (mangelfreie Herstellung des Werkes) sowie des Bestellers (Entrichtung der Vergütung, Verpflichtung zur Abnahme) und regelt die Rechte bei Baumängeln. Es ist daher besonders wichtig, dass Bauherren selbst besonderes Augenmerk auf Inhalt und Ausgestaltung der Bauverträge legen. Ungenaue Bauverträge, lückenhafte Angebote und mangelhafte Leistungsbeschreibungen verursachen erhebliche Mehrkosten und führen häufig zu kostspieligen und zeitaufwendigen Rechtsstreitigkeiten. Um sich zu schützen, sollten Bauherren unbedingt bereits vor Unterzeichnung des Bauvertrags einen unabhängigen Sachverständigen zur Prüfung und Beratung hinzuziehen. Die überschaubaren Kosten für die Überprüfung des Bauvertrags rechnen sich in jedem Fall, denn die durch mangelhafte Bauverträge entstehenden Mehrkosten übersteigen diese in der Regel um ein Vielfaches. Ganz abgesehen vom ersparten Ärger.

Gut gerüstet mit dem Bauvertrag

Auch wenn es keine gesetzlichen Formvorschriften gibt, sind Bauverträge schon aus Beweisgründen immer schriftlich abzufassen. Um Nachteile für den Bauherrn und zusätzliche Kosten zu vermeiden, sollten alle vorhersehbaren baurelevanten Details möglichst genau geregelt werden. Das beginnt bei der genauen Erfassung der Daten der Vertragsparteien und des Vertragsgegenstands, also welche Leistungen erbracht werden sollen. Art, Güte und Umfang der zu erbringenden Leistungen sind möglichst klar darzustellen, am besten mit einer ausführlichen Leistungsbeschreibung oder einem Leistungsverzeichnis. Nur eine genaue und umfassende Beschreibung versetzt den Vertragspartner in die Lage, einen realistischen Preis für die geforderten Leistungen anzugeben. Sie den Auftraggeber vor unerwarteten Kosten.

Natürlich sind auch Preisvereinbarungen zu treffen. Sollen Pauschal- oder Einheitspreise gelten, werden Skonti oder Nachlässe gewährt. Sinnvoll ist es auch, Regelungen hinsichtlich der Zahlungsweise aufzunehmen. So können Abschlagszahlungen nach der Erbringung einzelner Teilleistungen vereinbart oder ein an bestimmte Baufortschritte geknüpfter Zahlungsplan festgelegt werden. Achtung: Gehen Sie mit den Zahlungen nie in Vorleistung, bezahlen Sie stattdessen immer nur für bereits erbrachte Teilleistungen, um sich vor Verlusten bei einem Ausfall des Unternehmers, etwa durch Insolvenz, zu schützen. Nach dem BGB wäre die Vergütung grundsätzlich erst bei der Abnahme fällig.

Wichtige Nebenschauplätze

Alle Ergänzungen und Zusatzaufträge sind generell schriftlich festzuhalten und sollten von beiden Vertragspartnern unterzeichnet werden. Foto: Jorma Bork/pixelio.de

Auch wenn Leistung und Gegenleistung durch den Vertrag festgelegt sind, ist das für einen ungestörten Bauablauf noch nicht ausreichend. Es sollten darüber hinaus Regelungen zum Baubeginn und zu einem einzuhaltenden Fertigstellungstermin (gegebenenfalls auch zu Zwischenterminen) getroffen werden. Für den Fall der Nichteinhaltung können Vertragsstrafen vereinbart werden. Besonders wichtig ist es auch festzulegen, wie die Abnahme nach der Fertigstellung des Werks zu erfolgen hat. Anzuraten ist eine förmliche Abnahme, über die ein schriftliches Protokoll gefertigt wird.

Auch sogenannte Sicherheitseinbehalte können und sollten vereinbart werden. Sinnvoll ist es zudem, Regelungen zu Baustelleneinrichtungen, zur Verkehrssicherungspflicht auf der Baustelle, zum Gefahrenübergang, über abzuschließende Versicherungen und zu Möglichkeiten und Voraussetzungen einer Kündigung sowie einen Hinweis auf das heute nach EU-Recht geltende Widerrufsrecht in den Vertrag aufzunehmen. Die in der Praxis auftretenden Probleme sind vielfältig, sodass die hier aufgeführten und regelungsbedürftigen Vertragsinhalte nicht vollständig sein können. Eine genaue Beurteilung eines Bauvertrags für ein bestimmtes Bauvorhaben kann abschließend nur ein kompetenter Sachverständiger vornehmen.


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