Ein Grund zum Bauen?

Ein Grund zum Bauen?
Foto: Karl-Heinz Liebisch/pixelio.de

Baugrund wird immer knapper und teurer. Die verbleibenden erschwinglichen Parzellen erscheinen manchmal durch ungünstigen Schnitt oder schwierige Bodenverhältnisse wenig attraktiv. Es lohnt sich jedoch, auch solchen Grundstücken eine Chance zu geben. Mit Kreativität und sorgfältiger Planung kann die Problemlage zur Basis für das individuelle Traumhaus mit besonderer Wohnqualität werden.

Hanglage, Baulücke, ungünstiger Schnitt oder schwieriger Untergrund: Die Möglichkeiten, warum ein Baugrund auf den ersten Blick ungeeignet erscheint, sind vielfältig. Erfolgreiches Bauen stellt hier besondere planerische und bautechnische Anforderungen. Ihr Vorteil: In der Regel sind diese Grundstücke günstiger zu erwerben als solche in Toplage. So bleibt mehr vom eingeplanten Budget, um das teurere Bauen zu realisieren. In jedem Fall sollten Sie bei unklaren Verhältnissen ein Baugrundgutachten vor Baubeginn – besser noch vor Kaufentscheidung – in den Kostenplan einrechnen.

Ungünstiger Schnitt

Die Ausgangsbasis: eine Baulücke am Hang. Das Eergebnis: ein modernes Eigenheim mit spektakulärem Ausblick. Foto: epr/SchwörerHaus

Bei ungünstig geschnittenen Grundstücken ist es wichtig abzuklären, ob sich das gewünschte Raumprogramm überhaupt realisieren lässt. Kann der Baukörper unter Einhaltung der Baugrenzen und Abstandsflächen sinnvoll angeordnet werden, gilt es den optimalen Grundriss zu finden. Hier ist planerisches Know-how gefordert, das in der Regel nur beim Bauen mit einem erfahrenen Architekten gegeben ist.

Mut zur Lücke

Baulücken befinden sich oft in attraktiver oder gar zentraler Lage. Allerdings liegen diese Grundstücke meist nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Deshalb muss sich der geplante Baukörper den Gegebenheiten der Nachbargebäude anpassen (§ 34 Baugesetzbuch). Eventuell gibt es seitens der Gemeinde oder Baubehörde Auflagen zur Gestaltung der Fassa- de. Passt aber Ihr persönliches Raumkonzept auf die zur Verfügung stehende Fläche, steht der Lückenfüllung nichts im Weg. Darüber hinaus ist immer zu prüfen, ob die Erschließung gesichert und das Grundstück frei von Lasten ist, die die Bebaubarkeit beeinträchtigen bzw. zu zusätzlichen Kosten führen können.

Nasse Füße

Bei Grundstücken in Ufernähe können Maßnahmen zum Hochwasserschutz erforderlich werden. Auch der Keller benötigt eine spezielle Abdichtung. Foto: Bernd Sterzl/pixelio.de

Grundstücke an einem See, Fluss oder Bach haben einen besonderen Reiz. Doch sie haben auch ihre Schattenseiten. Das Grundwasser in Gewässernähe drückt von unten und erfordert besondere (Keller-)Abdichtungsmaßnahmen. Außerdem müssen Aspekte des Hochwasserschutzes (zum Beispiel Notpumpen und Abmauerungen) berücksichtigt werden. Eine Untersuchung des Baugrunds gibt Aufschluss über den für die Planung der Abdichtungsmaßnahmen ausschlaggebenden Bemessungswasserstand und klärt, ob durch in Ufernähe möglicherweise angelagerte organische Schichten spezielle Gründungsmaßnahmen erforderlich werden.

Dichte Keller sind gefragt

Aber nicht nur in unmittelbarer Gewässernähe ist darauf zu achten, dass Ihr Haus keine „nassen Füße“ bekommt. Hohe Grundwasserstände oder spezielle Bodengegebenheiten, die zu einem Wasserstand über der Oberkante der Bodenplatte – der sogenannten Bauwerkssohle –  führen, erfordern eine verlässlich wasserundurchlässige Kellerkonstruktion. Die gute Nachricht: Die Errichtung wasserundurchlässiger Keller ist mittlerweile zur Regel geworden und verursacht kaum zusätzliche Kosten. Teuer wird es erst, wenn Wasserhaltung betrieben werden muss, das heißt, wenn die Baugrube so weit im Grundwasser steht, dass sie für die Ausführung der Arbeiten durch Abpumpen ständig wasserfrei gehalten werden muss.

Bauen am Hang

Grundstücke am Hang eröffnen vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten. So kann das Untergeschoss nicht nur als Abstellfläche oder Garage, sondern – dank großzügiger Fensterflächen – auch zum Wohnen genutzt werden. Foto: Knecht Kellerbau

In den Hang gebaute Häuser belohnen durch eine schöne Aussicht, eröffnen spannende architektonische Möglichkeiten wie etwa das Bauen mit versetzten Ebenen, auch Splitlevels genannt, bringen zusätzlich Raum durch den teilweise belichteten Keller oder bezaubern durch aufgeständerte Terrassen und Wege. Allerdings müssen beim Bauen die Bodenverhältnisse sorgfältig auf Trag- und Sickerfähigkeit geprüft werden. Je nach Steilheit des Hangs bzw. nach Größe der oberhalb des Baukörpers verbleibenden Fläche können sich große Mengen von Oberflächenwasser aus Niederschlägen am Haus stauen. Damit durch diese Anstauung von Sickerwasser und das daraus resultierende Druckwasser auf den Keller keine Schäden entstehen, ist für eine funktionierende Ab- und Umleitung der Wassermassen mittels entsprechender Drainagen zu sorgen. Zudem liegt bei Hanglage oft der hintere Teil des Kellers vollständig im Erdreich, was auch hier eine waserundurchlässige Ausführung unter Berücksichtigung ausreichender Belüftungsmöglichkeiten erfordert.

Auf gutem Baugrund

Liegen keine gesicherten Erkenntnisse hinsichtlich des Bodenaufbaus vor, sollte immer eine Baugrunduntersuchung durch einen Sachverständigen durchgeführt werden. So werden Schäden und unkalkulierbare Folgekosten vermieden. Abhängig von der Tragfähigkeit des Baugrunds sind unterschiedliche Gründungsmaßnahmen erforderlich. Je nach Bodenbeschaffenheit können die notwendigen Arbeiten von der wasserundurchlässigen Kellerausführung über den Einbau von Drainagen bis hin zu einem Bodenaustausch reichen. Aber nicht nur natürliche Gegebenheiten beeinflussen die Qualität des Baugrunds. In Form von Bodenverunreinigungen, sogenannten Altlasten, können nicht nur ungeahnte gesundheitliche Risiken im Erdreich schlummern, sondern auch erhebliche finanzielle Belastungen auf Sie zukommen. Denn wenn der Verursacher der Verschmutzungen nicht greifbar ist, bleiben Sie als Eigentümer auf den Entsorgungskosten sitzen.

Vorsicht ist besser als Nachsicht

Welche Bodenverhältnisse liegen vor? Mithilfe von Bohrproben kann der Schichtverlauf im Boden festgestellt werden. Foto: Bauherren-Schutzbund e.V.

Um auf Nummer sicher zu gehen, ist es wichtig, die bisherige Nutzung des Grundstücks abzuklären. Geben Aussagen des Verkäufers, der Nachbarn oder von Behörden erste Hinweise auf ein ehemaliges Industrie- oder Gewerbegebiet, ein Fabrikgelände, einen Truppenübungsplatz, aber auch Gruben und Schutthalden, sollten Sie weiter nachforschen und eine Nutzungshistorie des Grundstücks zusammenstellen. Der Einblick ins Grundbuch gibt Aufschluss über die Vorbesitzer des Grundstücks, und das Bodenkataster bzw. Altlastenkataster enthält Angaben über mögliche Verunreinigungen. Die Einsichtnahme ist kostenpflichtig, lohnt sich aber, um immense Folgekosten auszuschließen. Letzte Klarheit geben Probebohrungen und ein entsprechendes Bodengutachten.


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