Einen guten Bauträger erkennen

Einen guten Bauträger erkennen
Foto: Bauherren- Schutzbund e.V.

Bauen oder Kaufen? Mittlerweile beauftragen viele Bauherren ein Unternehmen, ihr Haus schlüsselfertig zu errichten, und werden so zu Käufern. Der „Alles aus einer Hand-Service“, den Bauträger anbieten, kann Zeit und Nerven sparen. Doch oft bleibt die Werbung hinter der Wirklichkeit zurück, denn viele Verträge haben Mängel. Die Folge sind Zusatzkosten und mindere Bauqualität. Das Risiko lässt sich mit unseren Tipps minimieren. Einen leistungsfähigen und kundenorientierten Bauträger als Partner wünscht sich jeder Bauherr. Unsere zehn Tipps erleichtern die Auswahl.

Tipp 1: Fragen lohnt

Egal wie Sie auf Ihren künftigen Bauträger gestoßen sind: Machen Sie sich ein Bild über ihn. Grundregel: Erfolgreiche Unternehmen überzeugen mit einem informativen Firmen- und Leistungsporträt und beantworten jede Frage eindeutig. Das gilt in Bezug auf das Unternehmen selbst und auf das Hausangebot.

Tipp 2: Referenzen helfen

Fragen Sie nach einer Referenzliste und ob Referenzobjekte besichtigt werden können. Falls nein, wenden Sie sich direkt anderen Anbietern zu. Erkundigen Sie sich bei den Bewohnern der Objekte, ob sie mit der Zusammenarbeit zufrieden waren, und wie sich ihr Bauträger bei Mängeln verhalten hat.

Tipp 3: Gründlich checken

Der gründliche Firmencheck sollte ein Muss sein: Wie lange gibt es die Firma schon, wie sieht es mit der Kapitalausstattung aus, wechselt der Sitz oder Geschäftsführer häufig? Diese Information gibt es unter www.unternehmensregister.de. Auch die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung (Schufa) bietet eine Unternehmensauskunft für Privatpersonen. Zwar bilden solche Auskünfte allein die Vergangenheit ab. Sie sind aber auch eine gute Auskunftsquelle über die bisherige Finanzkraft des Unternehmens. Zudem unterstützen Verbraucherschutzverbände Mitglieder beim Firmencheck.

Tipp 4: Heimvorteil nutzen

Schnell und preiswert soll es sein? Für solche Wünsche ist das Internet die richtige Quelle. Dabei sollten Sie sich vor allem auf dem heimischen Markt umsehen: Alt eingesessene Bauträger sind meist eine gute Wahl, denn sie sind auf ihren guten Ruf angewiesen. Empfehlenswert: Immer mehrere Hausanbieter einbeziehen.

Tipp 5: Individuell statt Standard

Wer sein Haus von einem Bauträger kauft, sollte darauf achten, dass der Vertrag im Grundtenor nicht ausschließlich Unternehmerinteressen folgt. Der Begriff „schlüsselfertig“ ist nicht gesetzlich definiert. Wer bauen will, braucht daher einen individuell gestalteten Vertrag, der neben seinen Wünschen auch die Gegebenheiten vor Ort berücksichtigt. Seriöse Bauträger erkennt man im Übrigen auch daran, dass sie die vereinbarten Arbeiten selbst ausführen oder durch erfahrene, langjährig kooperierende Subunternehmer ausführen lassen und dies auch vertraglich zusichern.

Tipp 6: Auf gutem Grund

Kein Bau ohne Baugrundgutachten! Es zeigt, wie der Baugrund beschaffen ist. Erst mit diesem Wissen kann ein Unternehmer den Keller richtig planen und seriös kalkulieren. Daher sollte das Baugrundrisiko immer vertraglich geregelt werden. Auch muss die Bebaubarkeit baurechtlich sichergestellt sein. Deshalb liegt es in der Verantwortung des Bauträgers, die Grundstückserschließung sowie die Medien- und Hausanschlüsse für öffentliche Straßen und Straßenbeleuchtung sowie für die Wasser- und Abwasserversorgung zu realisieren und dafür die Kosten zu tragen.

Tipp 7: Bestens beschrieben

Einen guten Anbieter zeichnet aus, dass er den von ihm angebotenen Bau detailliert im Vertrag beschreibt. Allerdings ist er dazu gesetzlich nicht verpflichtet: Unerwartete Zusatzausgaben aufgrund unvollständiger Leistungsbeschreibungen sind üblich. Oft sind wesentliche Dinge wie etwas Erdaushub oder Hausanschlüsse gar nicht Vertragsbestandteil. Alle Gewerke sollten daher mit Angaben über Qualität, Form, Abmessung, technische Parameter und Herstellerangaben so beschrieben werden, dass der geforderte Leistungserfolg eindeutig definiert ist.

Tipp 8: Fix und fest

Damit der Festpreis nicht nur trügerische Werbebotschaft ist, garantieren seriöse Anbieter ihn für eine ausreichend lange Zeit – am besten bis zur Fertigstellung. Gilt er nur für eine bestimmte Zeit und enthält der Vertrag keine eindeutige Regelung zur Bauzeit, kann der Unternehmer den Preis bei Verzögerungen erhöhen. Streichen Sie Änderungsvorbehalte, die dem Unternehmen einseitige Änderungen am Leistungsumfang erlauben. Denn solche Formulierungen verschärfen die Unsicherheit beim Leistungsumfang.

Tipp 9: Die Zeit im Blick

Der beste Schutz gegen Bummelei und für zuverlässige Anbieter selbstverständlich: ein Bauzeitplan mit konkretem Datum für den Baubeginn sowie für die Fertigstellung als Vertragsbestandteil. Um bei Bauverzögerungen effektiv Druck machen zu können, sollten Auftraggeber auch Vertragsstrafen für solche Fälle, die der Auftragnehmer verschuldet, vorsehen. Wichtig: Die Höchstgrenze pro Werktag, den der Unternehmer in Verzug gerät, sollte 0,15 Prozent der Nettoauftragssumme nicht überschreiten. Insgesamt darf die Vertragsstrafe höchstens fünf Prozent der Nettoauftragssumme betragen.

Tipp 10: Auf Nummer sicher

Nichts fürchten Bauherren so sehr wie die Unternehmerpleite. Zwar hat der Gesetzgeber mit dem Forderungssicherungsgesetz (FoSiG) u. a. eine „Vertragserfüllungssicherheit“ eingeführt. Sie schreibt vor, dass der Unternehmer bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheitsleistung in Höhe von 5 Prozent der Baukosten hinterlegen muss. Die Art der Sicherheit kann der Unternehmer wählen. Manchmal darf der Bauherr die 5 Prozent von der ersten Rate einbehalten, meist stellt der Unternehmer allerdings eine Bürgschaft. Empfehlenswert ist es jedoch, eine Vertragserfüllungsbürgschaft in Höhe von 10 Prozent der Auftragssumme auszuhandeln. Experten raten überdies zu einem Gewährleistungseinbehalt, für den Fall, dass der Bauherr innerhalb der Gewährleistungsfrist Anspruch auf Mängelbeseitigung hat.

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