Fallen beim Baurecht umgehen

Fallen beim Baurecht umgehen
Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Vom Abschluss der Bauverträge über das gesamte Baugeschehen bis hin zum Ablauf der Gewährleistungsfristen: Je nach Baufortschritt stehen zahlreiche Problemstellungen an, bei denen eine Vielzahl an rechtlichen Vorgaben zu beachten ist. Um langwierige und nervenaufreibende Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Bauherren mit den wichtigsten Fragen des Baurechts vertraut sein.

Ungenaue Bauverträge, lückenhafte Angebote und mangelhafte Leistungsbeschreibungen können zu rechtlichen Nachteilen führen. Entsprechend wichtig ist es, dass der Bauvertrag inhaltlich möglichst genau gestaltet wird, um im Zweifelsfall Ansprüche durchsetzen zu können. Die Baubeschreibung selbst sollte alle notwendigen Angaben, von der genauen Erfassung des Vertragsgegenstands bis hin zur Ausgestaltung einzelner Leistungen (Art, Güte und Umfang) enthalten, um Streitigkeiten über Ausführungs- oder Ausstattungsdetails bereits im Vorfeld auszuräumen.

Den Baufortschritt im Blick

Beim Zahlungsplan genau hinsehen: Am häufigsten kommen unangemessen kurze Zahlungsfristen vor. Grafik: Bauherren-Schutzbund

Wenn Sie ein Objekt vom Bauträger kaufen, gibt die Makler- und Bauträgerverordnung einen Zahlungsplan vor, der festlegt, nach welchem Leistungsfortschritt welche Zahlungen fällig werden. Gehen Sie nie mit Zahlungen in Vorleistung, sondern zahlen Sie immer nur für erbrachte Teilleistungen. Nur so können Sie sich vor Verlusten bei einem Ausfall des Unternehmers, etwa durch Insolvenz, schützen. Auch beim Bauen mit einem Generalunternehmer sollte ein Zahlungsplan eingehalten werden. Nach dem BGB besteht zwar grundsätzlich eine Vorleistungspflicht des Unternehmers, dennoch sind Abschlagszahlungen möglich und – gerade im Bauwesen – üblich (§ 632a BGB). Solche Teilzahlungen dürfen aber erst in Rechnung gestellt werden, wenn die entsprechenden Leistungsteile erbracht wurden.

Kein Einzug ohne Abnahme

Problematisch hinsichtlich der Abnahme wird es, wenn der Umzugstermin in die neue Immobilie naht, Ihr Haus allerdings nicht termingerecht fertig wird bzw. Teilleistungen noch nicht erbracht wurden. In diesem Fall sollten Sie unbedingt vor dem Einzug einen Abnahmetermin vereinbaren. Wenn Sie einfach einziehen, kann dies durch die Ingebrauchnahme so ausgelegt werden, dass Sie konkludent, das heißt durch schlüssiges Verhalten, das Objekt abgenommen haben. Ohne sich dessen bewusst zu sein, berauben Sie sich so Ihrer Mängelbeseitigungsrechte.

Abnahme = Übergabe?

Bauherren sollten das Abnahmeprotokoll erst dann unterzeichnen, wenn der Schlüssel für das neue Haus ausgehändigt wurde. Foto: I-vista/pixelio.de

In Bauträgerverträgen werden Abnahme und Übergabe oft voneinander getrennt behandelt. Häufig wird in diesem Zusammenhang die Herausgabe des Schlüssels von der Leistung sämtlicher Zahlungen abhängig gemacht – unabhängig von noch bestehenden Ansprüchen auf Erstellung eines vollständigen und mangelfreien Werks. So wird der Käufer einerseits zu einer schnellen Abnahme gedrängt, andererseits die Übergabe jedoch hinausgezögert. Rechtlich ist das problematisch, denn mit der Abnahme wird nicht nur die Vergütung fällig und die Gewährleistungsfristen beginnen zu laufen, es kehrt sich auch die Beweislast bezüglich der Mängel um. Vor allem aber geht die sogenannte Gefahrtragung auf den Besteller über, das heißt, ab diesem Zeitpunkt muss er für Schäden haften. Es empfiehlt sich daher, – selbst bei einer vorgezogenen Abnahme – das Abnahmeprotokoll erst dann zu unterzeichnen, wenn auch der Schlüssel ausgehändigt wurde. Anderenfalls kann der Bauträger die Fertigstellung bzw. Mängelbeseitigung nach seinem Gutdünken in die Länge ziehen, ohne dass Sie das Objekt selbst nutzen können.

Auf der sicheren Seite

Hinsichtlich der rechtzeitigen und mangelfreien Erstellung des Baus hat der Auftragnehmer – nach Werkvertragsrecht (§ 632a Abs. 3 BGB) –, dem Auftraggeber 5 Prozent Sicherheit aus der Bruttoauftragssumme zu gewähren. Diese Sicherheit kann entweder durch Stellung einer Bankbürgschaft abgelöst werden oder durch Reduzierung der ersten Rate um 5 Prozent der Gesamtsumme. Dabei ist es wichtig, den Einbehalt bereits bei der ersten Abschlagszahlung durchzusetzen. Der Betrag wird dann bis zum Ende der Gewährleistungsfrist zurückgehalten.

Augen auf bei Vertragsabschluss

Bauverträge, die mit einzelnen Firmen oder einem Generalunternehmer geschlossen werden, sind in der Regel Werkverträge nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 631ff. BGB). Der § 631 BGB besagt, dass sich der Unternehmer durch den Vertragsabschluss verpflichtet, das versprochene Werk herzustellen. Im Gegenzug hat der Besteller die vereinbarte Vergütung zu entrichten. Allerdings enthält das BGB keine Formvorschriften für den Abschluss der Verträge, das heißt, diese können auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten abgeschlossen werden. Solche Abschlüsse sollten aber in jedem Fall vermieden werden, denn nur mit einem schriftlichen Vertrag können Streitigkeiten bezüglich der getroffenen Vereinbarungen beweisbar ausgeräumt werden. Bei Bauverträgen nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B), trägt nach neuerer Rechtsprechung der Unternehmer das Risiko einer Ungültigkeit einzelner Vertragsbestandteile, sodass es künftig unternehmerseits keinen Sinn mehr macht, solche Verträge anzubieten. Wird dennoch ein VOB-Vertrag abgeschlossen, ist der Bauherr insoweit vor Benachteiligungen geschützt, als ungültige Vereinbarungen durch die Regelungen des BGBs ersetzt werden. Viele Bauherren kaufen ihre Immobilie von einem Bauträger auf der Grundlage eines Bauträgervertrags. Da hier auch das Eigentum am Grundstück übertragen wird, sind diese notariell zu beurkunden. Für sie gelten die Regelungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Praxistipp

Bei der Abgrenzung von Sonderwünschen ist abzuklären, was in der sogenannten Grundausstattung enthalten ist und welche Leistungen darüber hinaus extra vereinbart werden müssen.

Abnahmeprotokoll

In der Regel erfolgt die Bauabnahme durch eine umfassende Begehung des Objekts, bei der sämtliche aufgefundenen Mängel in einem schriftlichen Abnahmeprotokoll festgehalten werden. Alles, was nicht beanstandet wird, gilt als mangelfrei abgenommen. Das hat zur Folge, dass zu einem späteren Zeitpunkt keine Mängelbeseitigungsrechte mehr geltend gemacht werden können. Das Protokoll wird mit dem Begehungsdatum versehen und von den Vertragspartnern unterschrieben. Lassen Sie sich nicht auf mündliche Nebenabreden ein, die im Nachhinein nicht beweisbar sind. Außerdem sollte im Abnahmeprotokoll unbedingt ein Vorbehalt hinsichtlich bestehender Mängelbeseitigungsrechte und eventuell vereinbarter Vertragsstrafen enthalten sein, um diese auch im Nachhinein geltend machen zu können.

Zusatzkosten vermeiden

Damit es beim Hausbau nicht zu ungewollten Zusatzkosten kommt, sollten Bauherren in schriftlicher Form einen Festpreis vereinbaren. Meist wird dieser an einen bestimmten Zeitraum gekoppelt, beispielsweise zwölf Monate. Der laut Bauvertrag geschuldete Leistungsumfang sollte dabei im Detail beschrieben werden. Denn die genauen Baukosten können nur aus dem Leistungsumfang sowie der Baubeschreibung inklusive der Baustoffe berechnet werden. Wichtig: Diese Berechnung sollte ausdrücklich Gegenstand der Festpreisvereinbarung sein. Eine Fehlkalkulation seitens des Bauunternehmers beeinträchtigt nicht die Gültigkeit des Vertrags. Innerhalb des vertraglich vereinbarten Leistungsrahmens und des Leistungszeitraums bleibt der Festpreis ungeachtet steigender Kosten bestehen.

„Herr im Haus“

Bauverträge sollten konkrete Beginn- und Fertigstellungsfristen enthalten, damit es nicht zu Verzögerungen am Bau kommt. Foto: Verband Privater Bauherren (VPB)

Immer wieder kommt es in Bauträgerverträgen vor, dass sich der Bauträger das alleinige Hausrecht sichern möchte. Bei solchen Regelungen ist Vorsicht geboten! Denn der Bauträger kann den Bauherrn so am Betreten der Baustelle hindern. Schon um überprüfen zu können, ob die geforderten Zahlungsraten auch entsprechend dem zugrunde liegenden Baufortschritt angemessen sind, oder ob Mängel bzw. Schäden am Bau vorliegen, sollten Käufer jedoch ein Betretungsrecht haben. Achten Sie daher bei der Vertragsformulierung darauf, dass Sie Ihr Bauvorhaben, das Sie ja zu einem gewissen Teil bereits bezahlt haben, jederzeit – gegebenenfalls in Absprache mit der Bauleitung – betreten dürfen.

Gewährleistungsfrist

Die Gewährleistungsfrist, die für Bauwerke nach BGB regelmäßig fünf Jahre beträgt, beginnt mit dem Zeitpunkt der Abnahme. Endet die Gewährleistung eines Unternehmers, muss er für entstehende Mängel oder Schäden nicht mehr haften. Es gilt also, auch nach der Beendigung der Bauphase weiter am Ball zu bleiben, um während der Gewährleistungsfrist entstehende Mängel rechtzeitig zu entdecken und geltend machen zu können. Wird erst kurz vor Ablauf der Gewährleistung ein Schaden sichtbar, genügt es nicht, diesen innerhalb der Frist dem Unternehmer bekanntzugeben. Denn wird der Mangel nicht recht zeitig beseitigt, läuft die Frist trotzdem ab! Um einen Fristablauf wirksam zu verhindern, muss ein selbstständiges Beweisverfahren oder aber ein Klageverfahren eröffnet werden.

Fristen, Termine, Vertragsstrafen

Jeder Bauvertrag sollte Beginn- und Fertigstellungsfristen enthalten. Unterbleibt dies, lässt sich nicht bemessen, wann die vertraglich vereinbarte Leistung bei geregeltem Ablauf hätte erbracht sein sollen. Sinnvoll ist es auch, eine Vertragsstrafe (max. 5 Prozent der Auftragssumme) einzuführen.


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