Finanzierungsmodelle im Vergleich

Finanzierungsmodelle im Vergleich

Die Finanzierung des Eigenheims kann auf viele verschiedene Möglichkeiten verwirklicht werden. Wir zeigen Ihnen eine Kombination aus zwei unterschiedlichen Arten.

Geld von der Bank bekommen, Haus bezahlen und fertig? So einfach ist die Finanzierung des Eigenheims dann doch nicht – aber auch nicht so schwierig, wie mancher Bauherr denkt. Man muss nur die Zutaten für eine sinnvolle Finanzierungsstrategie kennen, diese in einem passenden Verhältnis mischen und am Ende das Ganze an den richtigen Stellen nachjustieren.

Von niedrigen Zinsen profitieren

Des Sparers Leid ist des Bauherrn Freud: Für ihre Tages- und Festgeldkonten bieten Banken nur noch eine eher symbolische Verzinsung. Und wer unserem Finanzminister durch den Kauf einer Bundesanleihe zehn Jahre lang Geld leiht, hat am Ende den Wert seiner Ersparnisse gerade mal bewahrt. Zum Ausgleich fühlen sich Bauherren fast wie im Paradies: Falls ihre Bonität in Ordnung ist und sie ausreichend Eigenkapital mitbringen, verlangen günstige Geldinstitute noch nicht einmal 2 Prozent für einen Baukredit mit 10-jähriger Zinsfestschreibung. Längere Preisbindungen sind nur ein paar Zehntelprozentpunkte teurer.

Egal, wie lange sich ein Bauherr bindet: Er zahlt stets gut 4 Prozentpunkte weniger als im langfristigen Zinsschnitt. Da kann sich die Zinsersparnis über Jahre durchaus auf einen sechsstelligen Eurobetrag summieren. Kein Wunder, dass Jürgen Dawo, Gründer von Town & Country Haus, weiß: „Schon seit Längerem können viele Familien den Traum von den eigenen vier Wänden zu mietähnlichen Konditionen verwirklichen.“

Bei den Geldgebern gilt die Baufinanzierung traditionell als vergleichsweise gutes und sicheres Geschäft. Die Institute geben sich deshalb praktisch bei jedem Bauherrn die Klinke in die Hand und titulieren die eigenen Angebote als die besten, passgenauesten oder vorteilhaftesten. Banken und Sparkassen wollen einen Teil vom Finanzierungskuchen abhaben, Bausparkassen und Versicherer ebenfalls. Mit von der Partie ist außerdem die staatliche Förderbank KfW. „Die eine Finanzierungsstrategie schlechthin, die für jedes Bauvorhaben passt, hat es noch nie gegeben und wird es auch künftig nicht geben“, erklärt Max Herbst von der renommierten Finanzberatung FMH in Frankfurt am Main. Wie immer entscheidet der Einzelfall: Lebensumstände, Lebensplanung und wirtschaftliche Verhältnisse einer Bauherren-Familie. Maßgeschneidertes statt Konfektionsware ist gefragt. Und oft erscheint es am sinnvollsten, zumindest zwei Produktbausteine bei der eigenen Finanzierung zu kombinieren: das klassische Annuitätendarlehen und das Bausparen.

Annuitätendarlehen

Diese werden in der Regel von Banken, Sparkassen und auch Versicherern gegeben. Der Begriff „Annuität“ signalisiert zumindest, wie ein solcher Eigenheimkredit funktioniert. Ein Bauherr leiht sich eine bestimmte Summe Geld für den Hausbau oder -kauf. Der vereinbarte Nominalzins wird für eine bestimmte Zeit, zum Beispiel 5, 10 oder 15 Jahre, festgeschrieben. Am Ende der Zinsbindung schließt sich in der Regel ein weiterer Kredit zur Anschlussfinanzierung an.

Derzeit  scheinen „solche Darlehen dank der historisch niedrigen Zinsen so günstig wie nie zuvor“, weiß FMH-Experte Max Herbst. Doch Vorsicht: Dieser Billigstpreis für Eigenheim-Darlehen verführt manchen Bauherrn zu einer riskanten Finanzierungsstrategie – indem er nämlich einen vergleichsweise niedrigen Tilgungssatz von 1 oder 1,5 Prozent des Anfangsdarlehens vereinbart. Dadurch wird zwar die monatliche Belastung spürbar gedrückt. Doch am Ende der Zinsbindung muss eine vergleichsweise hohe Restschuld neu finanziert werden. „Sollte Baugeld dann deutlich höher sein als heute, kann die familiäre Finanzplanung des Kreditnehmers schnell aus den Fugen geraten“, warnt deshalb Max Herbst.

Beispielrechnung: Annuitätendarlehen

Langsam beginnen und dann von Jahr zu Jahr mehr Tempo machen. So funktioniert – vereinfacht ausgedrückt – ein Annuitätendarlehen. Beispiel: Ein Baukredit in Höhe von 300.000 € kostet jährlich 15.000 €. Diese Annuität beträgt demnach 5 Prozent des Anfangskredits. Dieser Betrag setzt sich zusammen aus 2 Prozent Zins, umgerechnet 6.000 €, sowie 3 Prozent Tilgung, umgerechnet 9.000 €.

Da diese „Annuität“ pro Jahr in zwölf gleich hohe Beträge à 1.250 € aufgeteilt wird, sinkt mit jeder Monatsrate der Schuldenstand. Mit der Folge, dass der Bauherr von Monat zu Monat weniger Zins zahlen muss, zugleich der Tilgungsanteil an der Annuität allmählich steigt. Je länger dieser Prozess dauert, desto mehr beschleunigt sich – relativ gesehen – die Entschuldung des Eigenheims.

Bausparen

Regelmäßig Geld zurücklegen, um ein Eigenheim zu bauen. Der Name ist Programm. Bausparen funktioniert im Grunde nach dem Geld-mal-Zeit-Prinzip. Etliche Jahre lang legt der Bausparer einen bestimmten Betrag bei seiner Kasse auf die hohe Kante. Und nach einiger Zeit, sobald das sogenannte Mindestsparguthaben erreicht ist, hat er Anspruch auf die Zuteilung seines Bausparvertrags. Von der Bausparkasse erhält er die vertraglich vereinbarte Bausparsumme überwiesen. Diese setzt sich zusammen aus dem Bausparguthaben, dies sind  – abhängig vom Tarif – in der Regel 40 oder 50 Prozent der Bausparsumme, sowie dem Bauspardarlehen. Das entspricht 50 oder 60 Prozent der Bausparsumme.

Als Annuitätendarlehen bei Banken und Sparkassen vor etlichen Jahren noch 5 Prozent und mehr Zinsen kosteten, hatten Bausparkassen und ihre Berater beste Argumente für den Vertragsabschluss. Doch mittlerweile herrscht für die Bausparkassen ein deutlich raueres Klima als noch vor Jahren, so dass Vertragsabschlüsse weit weniger vorteilhaft scheinen als früher. Naheliegender Grund: das scheinbar unschlagbar billige Baugeld bei Banken und Sparkassen. Zumindest auf den ersten Blick können Bauspar-Darlehen da nicht mithalten. Bei näherem Hinsehen wahrscheinlich doch, und zwar aus mindestens zwei Gründen.

Der erste Grund: Eher unwahrscheinlich ist, dass die Darlehenszinsen in 10 oder 15 Jahren bei der Anschlussfinanzierung genauso niedrig sind wie heute. Ein künftiges Baudarlehen mit – angenommen – 3 Prozent Zins, das einen Teil der künftigen Restschuld finanziert, bietet einen guten Puffer, falls die Zinsen dramatisch gestiegen sein sollten. Zweiter Grund: Wohl kein Finanzprodukt wird so nachhaltig vom Staat gefördert wie das Bausparen.

Beispielrechnung: Bausparen

Bausparer werden vom Chef und durch den Staat nachhaltig gefördert. Wer seine Vermögenswirksamen Leistungen (VL) vom Arbeitgeber in einen Bausparvertrag packt, hat oft Anspruch auf die staatliche Arbeitnehmersparzulage. Das können jährlich, falls das zu versteuernde Einkommen die gesetzlichen Grenzen einhält, bis 42,30 € sein. Wer seinen VL-Vertrag mit eigenem Geld aufstockt oder, ebenfalls mit Eigenmitteln, einen weiteren Bausparvertrag abschließt, kann bisweilen – ebenfalls abhängig vom zu versteuernden Einkommen – zusätzlich die staatliche Wohnungsbauprämie mitnehmen. Das sind pro Jahr immerhin maximal 45,06 €.

Lukrativ aufgrund der staatlichen Förderung ist oft auch ein Riester-Bausparvertrag. 154 € Grund- und 185 € Kinderzulage drücken den eigenen finanziellen Aufwand beim Aufbau eines Bauspar-Guthabens erheblich. Förder-Extras: Für jüngeren Nachwuchs, der nach Silvester 2007 geboren wurde, gibt es 300 € Kinderzulage. Und wer seinen Vertrag vor dem 25. Geburtstag abschließt, erhält einen einmaligen Bonus von 200 €.

Seinerzeit wurde das „Riestern“ als Instrument der privaten Altersvorsorge aus der Taufe gehoben. Mit dem „Wohn-Riester“ akzeptiert der Gesetzgeber, dass mietfreies Wohnen im Alter eine erstklassige und auch weitgehend sichere Form der eigenen Altersversorgung ist.

Geld von der KfW

Die staatliche „Kreditanstalt für Wiederaufbau“ (KfW) vergibt zinsverbilligte sowie befristet tilgungsfreie Förderdarlehen, die sich sehr gut in fast jede Finanzierungsstrategie einbauen lassen; zum Beispiel auf Grundlage des Programms „Energieeffizient Bauen“. Förderkapital bis 50.000 € pro Wohneinheit zu günstigen Zinskonditionen gewährt die Staatsbank allen, die ein „KfW-Effizienzhaus 70“, „55“, „40“ oder ein vergleichbares Passivhaus bauen respektive kaufen. Auch die Staatsbank orientiert sich bei der Festlegung ihrer Konditionen am allgemein günstigen Umfeld. Die Zinsen liegen derzeit bei 1 Prozent effektiv im Jahr. Die aktuellen Konditionen finden Sie unter www.kfw.de.

Ein weiterer idealer Bestandteil der Finanzierungsstrategie ist das „Wohneigentumsprogramm“ der KfW. Es lässt sich mit Mitteln aus „Energieeffizient Bauen“ kombinieren. Der höchstmögliche Kredit beträgt ebenfalls 50.000 €, ohne dass die KfW spezielle Anforderungen an die Bauweise stellt. Finanziert werden Ausgaben für das Grundstück sowie die Baukosten bzw. der Kaufpreis einschließlich der Nebenkosten.

Für viele Bauherren kommt auch das KfW-Programm „Erneuerbare Energien-Standard-Photovoltaik“ infrage. Voraussetzung ist, dass der Häuslebauer bei der Stromgewinnung auf Sonnenkraft setzt.

Fazit: Die Finanzierungsstrategie, die immer und in jedem Fall passt, gibt es nicht. Wer ausschließlich auf ein Annuitätendarlehen von Bank oder Sparkasse setzt, sollte dieses mit einer möglichst langen Zinsbindung von 20 Jahren oder noch mehr versehen. Die Integration eines Bausparvertrags kann eine gute Vorsorge für den Fall sein, dass die Zinsen bei der späteren Anschlussfinanzierung dramatisch höher liegen als heute. Der Einbau eines KfW-Förderdarlehens in die Strategie lohnt praktisch immer.

(Stand: März 2015)


Das könnte Sie auch noch interessieren:
Unsere Checklisten rund ums Bauen
Unser Onlineshop

Immer top informiert: Jetzt für den Newsletter anmelden