Immobilie verkaufen: Welche Steuern beim Hausverkauf fällig werden – und wie sie sich senken lassen

Immobilie verkaufen: Welche Steuern beim Hausverkauf fällig werden – und wie sie sich senken lassen
Foto by Jorma Bork; pixelio.de

Wird ein Haus gekauft, muss der Käufer eine Grunderwerbssteuer bezahlen. Verkauft der Besitzer aber eine Immobilie, muss er ebenfalls Steuern entrichten. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass sich der Hausbesitzer - noch bevor er die Immobilie zum Verkauf anbietet - mit den aktuellen Steuergesetzen auseinandersetzt.

Welche Steuern können beim Immobilienkauf anfallen?

Schlussendlich gibt es nicht nur zahlreiche Steuern, sondern auch verschiedene Wege, damit eine legale Steuersenkung erwirkt wird.
Wann muss der Veräußerungsgewinn versteuert werden?

Wird die Immobilie zum Verkauf angeboten, sind drei Aspekte von wesentlicher Bedeutung:

  • Welche Zeitspanne liegt zwischen dem Erwerb und dem Verkauf des Objekts?
  • Wurde das Objekt vom Verkäufer genutzt oder von Dritten bewohnt?
  • Wie viele Immobilien wurden vom Verkäufer bereits verkauft?

 

Für den Verkauf ist relevant, wie lange das Objekt im Besitz des Verkäufers war. Mitunter kann nämlich eine Spekulationssteuer fällig werden. Dabei wird der Gewinn des privaten Verkaufs besteuert, sofern zwischen dem Erwerb und dem Verkauf des Objekts ein bestimmtes Zeitfenster unterschritten wird. Bei privaten Immobilien ist eine zehnjährige Frist einzuhalten. Wurde das Objekt also in den letzten zehn Jahren erworben, ist eine Spekulationssteuer zu bezahlen; wurde das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft, entfällt die besagte Gebühr und der Gewinn ist steuerfrei. Jedoch nur, wenn die Immobilie selbst genutzt wurde. Wurde das Objekt vermietet, muss der Gewinn ebenfalls versteuert werden; hier gibt es keine zehnjährige Frist. Des Weiteren ist auch die Frage entscheidend, wie viele Objekte in den letzten Jahren verkauft wurden. Hat der Immobilienbesitzer in den letzten fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, handelt es sich nicht mehr um private Verkäufe; hier handelt es sich bereits um den gewerblichen Grundstückshandel. Erfüllt der Immobilienverkäufer die Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels, so muss er den Gewinn ebenfalls versteuern.

Welche Steuern können anfallen?

Die Spekulationssteuer

Wird das fremdgenutzte Objekt innerhalb von zehn Jahren veräußert, muss der Verkäufer eine Spekulationssteuer bezahlen. Dabei wird die Höhe der Steuer durch folgende Faktoren berechnet: Die Höhe des Wertzuwachses und der Einkommenssteuersatz des Verkäufers – das bedeutet, dass zunächst die Anschaffungskosten und der erzielte Verkaufserlös gegenübergestellt werden. In weiterer Folge wird der Einkommenssteuersatz des Verkäufers zur Berechnung miteinbezogen, sodass die Höhe der Spekulationssteuer ermittelt werden kann.

Die Gewerbesteuer

Ist das Finanzamt der Meinung, dass die Verkäufe die Voraussetzungen eines gewerblichen Grundstückshandels erfüllen, muss der Verkäufer zudem auch eine Grunderwerbsteuer bezahlen. Dabei handelt es sich um eine sogenannte Realsteuer, die in die Kategorie der Gemeindesteuern fällt. Die Grundlage bildet der Veräußerungsgewinn; von der Summe stellen 3,5 Prozent x den kommunal festgelegten Hebelsatz die Grunderwerbsteuer dar. Personengesellschaften und natürliche Personen haben einen Freibetrag in der Höhe von 24.500 Euro; es gibt auch bestimmte Unternehmen, die einen Freibetrag von 5.000 Euro nutzen dürfen.

Die Umsatzsteuer

Handelt es sich um einen privaten Immobilienverkauf, so muss der Verkäufer eine Umsatzsteuer bezahlen. Liegen jedoch die Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels vor, muss der Verkäufer eine Mehrwertsteuer von 19 Prozent entrichten.

Wie kommt es zu Steuerersparnissen?

Damit der Veräußerungsgewinn nicht besteuert werden muss, sollte einfach die Zehn-Jahresfrist eingehalten werden. Damit etwaige Umsatz- oder Gewerbesteuerzahlungen entfallen, ist es ratsam, dass der Verkäufer nicht mehr als drei Objekte in fünf Jahren verkauft. Mitunter kann das Objekt auf den Ehepartner oder das Kind übertragen werden; zu beachten ist, dass dann mitunter die Schenkungsteuer fällig werden kann. Entscheiden sich Verkäufer und Käufer für eine Ratenzahlung, muss der Verkäufer den Veräußerungsgewinn über mehrere Jahre aufteilen; es kann daher auch zu Verschiebungen des Veräußerungsgewinns kommen, sodass die Steuerbelastung gemindert werden kann. (Roman Bold)

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