Mysterium Bebauungsplan?

Mysterium Bebauungsplan?
Foto: Knecht Keller

Für fast jedes Grundstück liegt ein Bebauungsplan vor, in dem wesentliche Dinge wie die maximale Höhe des Hauses, Dachform und Ausrichtung des Daches oder auch die Lage des Hauses auf dem Grundstück festgelegt sein können. Bauherren tun gut daran, zu Beginn der Planung diesen B-Plan einzusehen.

Wenn Sie einen Bungalow bauen möchten, sollten Sie auch die maximal bebaubare Fläche beachten, da ein ebenerdiges Gebäude meist mehr Fläche beansprucht. Foto: Heinz von Heiden

Bebauungspläne oder B-Pläne machen Vorgaben zur Art, Größe und Ausrichtung von Gebäuden in einem bestimmten Gebiet. Dadurch soll ein möglichst homogenes Stadt- oder Siedlungsbild entstehen und Streitereien zwischen den Anwohnern vorgebeugt werden. Beispielsweise wahren die Höhe eines Gebäudes sowie die Angaben zu den notwendigen Abstandsflächen in einem Bebauungsplan die Rechte der Nachbarn.
Damit das neue Haus die Wünsche und Vorstellungen erfüllen kann, sollte man bereits vor dem Kauf des Baugrunds einen Blick in den Bebauungsplan werfen. Entsprechend können Bauherren in spe den geltenden Bebauungsplan beim Bauordnungsamt, bei der Gemeindeverwaltung oder dem Stadtplanungsamt einsehen. Inzwischen stehen in vielen Kommunen die Pläne auch online. Wenn man sich nicht sicher ist, ob die eigenen Planungen genehmigungsfähig sind, kann man eine Bauvoranfrage bei der Baubehörde stellen. Auch vor dem Kauf eines Grundstücks ist das möglich.

Einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan?

Der Bebauungsplan umfasst in der Regel einzelne Gemeindegebiete und besteht regelmäßig aus dem eigentlichen Plan, meist im Maßstab 1:1000, und einem schriftlichen Teil mit Erläuterungen. Die im Bebauungsplan enthaltenen Vorgaben nennt man Festsetzungen. Je nachdem, wie weitreichend die getroffenen Festsetzungen sind, spricht man von einem „einfachen“ oder einem „qualifizierten“ Bebauungsplan. Hierzu muss der qualifizierte Bebauungsplan mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, die Angabe von bebaubaren Flächen und die örtlichen Verkehrsflächen enthalten. Daneben können auch konkrete Gestaltungswünsche der Gemeinde in den Bebauungsplan mit einfließen wie die Dachform und -neigung oder die Wand- und Firsthöhe. Auch Details der Fassaden- und Farbgestaltung oder Vorschriften hinsichtlich der Entwässerung sowie der Begrünung und Einfriedung können Bestandteile des Bebauungsplans sein. Folglich muss der Bebauungsplan diese Angaben nicht zwingend enthalten. Doch Gemeinden nutzen die Möglichkeiten solch detaillierter Festsetzungen, um das Baugeschehen in gestalterischer Hinsicht zu beeinflussen.

Urbanes Gebiet
Der Druck auf die Innenstädte wird immer größer. Immer mehr Menschen zieht es in die Stadt. Um auf diese Entwicklung zu reagieren, wurde 2017 die neue Baugebietskategorie „Urbanes Gebiet“ in die Baunutzungsverordnung eingeführt. So kann nun in den Städten dichter und höher gebaut werden und das Miteinander von Wohnen und Arbeiten in den Innenstädten wird erleichtert. Hierbei ist das Leitbild eine Stadt der kurzen Wege mit Arbeitsplätzen vor Ort und einer guten sozialen Mischung. Folglich soll die neue Kategorie das Nebeneinander von Wohnen, Gewerbe, Freizeit, kleinflächigem Einzelhandel, Büros, kulturellen und sozialen Einrichtungen unterstützen.

Art der Bebauung

Sind alle Wünsche erlaubt? Bereits vor dem Grundstückskauf empfiehlt es sich, den Bebauungsplan einzusehen. Foto: Bet/Noire/Thinkstock/txn

Der Bebauungsplan zeigt die einzelnen Flurstücke und ihre Grenzen entsprechend den Katasterplänen der Vermessungsämter. Dabei sind die Grundstücke nummeriert und bereits vorhandene bauliche Anlagen, Wege, Straßen und Plätze und manchmal auch die Geländehöhe (Höhenlinien) eingezeichnet. Daneben weisen Bezeichnungen wie Wohnbaufläche und Kürzel zu den Siedlungsgebieten die Art der baulichen Nutzung aus. Zusätzlich grenzen Farben und Schraffuren die Verwendung einzelner Gebiete deutlich voneinander ab, wie beispielsweise Rot für Baugebiete oder Grau für Gewerbe- und Grün für Grünflächen. Darunter fällt auch die Höchstzahl der in Wohngebäuden zulässigen Wohnungen, die unterhalb der Bezeichnung für die Art der baulichen Nutzung angegeben wird.

Kürzel der Siedlungsgebiete
WS: Kleinsiedlungsgebiet, Wohngebäude mit Nutzgärten
WR: reines Wohngebiet, ausschließlich Wohnen
WA: allgemeines Wohngebiet, vorwiegend Wohnen
WB: besonderes Wohngebiet, mit Wohnen vereinbare Gewerbebetriebe
MD: Dorfgebiet, landwirtschaftliche Betriebe, Wohnen, nicht störende Gewerbebetriebe
MI: Mischgebiet, Wohnen und Gewerbebetriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören
MK: Kerngebiet, vorwiegend Handelsbetriebe
GE: Gewerbegebiet
GI: Industriegebiet

Bauweise

Eine offene Bauweise (Einzelhäuser) zeigt sich im Bebauungsplan mit dem kleinen Buchstaben „o“, während die geschlossene Bauweise (Gebäude teilweise ohne seitlichen Grenzabstand) „g“ erhält. Des Weiteren stellt sich die zulässige Art von Häusern mit Großbuchstaben, meist in einem Dreieck, auf dem jeweiligen Baugrundstück dar. Dabei steht „E“ für Einfamilien- und „D“ für Doppelhäuser. Ist beides erlaubt, stehen beide Buchstaben in dem kleinen, auf der Grundstücksfläche eingezeichneten Dreieck.

Bauliche Dichte

Die Geschossflächenzahl (GFZ) und die Grundflächenzahl (GRZ) bestimmen das Maß der baulichen Nutzung. Dabei gibt die GFZ Auskunft darüber, wie viel Wohn- und Nutzfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche errichtet werden darf. Während die GRZ angibt, wie viel der Grundstücksfläche überbaut werden darf. Im Plan steht die GFZ als Dezimalzahl in einem Kreis oder mit dem Kürzel GFZ und der entsprechenden Dezimalzahl. Die GRZ ist im Bebauungsplan eine Dezimalzahl ohne Kreis oder das Kürzel GRZ mit der Dezimalzahl.

Baulinien (auf diesen muss gebaut werden) und Baugrenzen (innerhalb dieser Grenzen kann der Baukörper angeordnet werden) umreißen die Lage der möglichen Baukörper (Baufenster). Sie sind schwarz-weiße oder farbige, unterschiedlich gestrichelte Linien: Baulinie: _ . . _ . . _ . . _ ; Baugrenze: _ _ . _ _ . _ _ . _ _. Hier grenzen die GFZ und GRZ zusammen mit der Zahl der zulässigen Geschossfläche das Maß der baulichen Nutzung ein. In der Regel wird die Zahl der Geschosse/Vollgeschosse im Bebauungsplan mit römischen Ziffern als Höchstmaß angegeben.

Berechnungsbesipiel
Bei einer angenommenen Grundstücksgröße von 400 m² und zwei zulässigen Geschossen ergeben sich folgende Berechnungen. Eine GRZ von 0,25 bedeutet: 400 m² x 0,25 = 100 m²; also dürfen 100 m² Grundstücksfläche überbaut werden. Liegt dann die GFZ bei 0,4 heißt das: 400 m² x 0,4 = 160 m² Bruttogeschossfläche, die insgesamt erreicht werden können. Die nach der GRZ möglichen 100 m², mal zwei Geschosse wären das 200 m², werden durch die GFZ auf 160 m² eingegrenzt.

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