Nebenkosten unter Kontrolle

Nebenkosten unter Kontrolle
Nebenkosten können in Ihre Finanzierung zum Hausbau eingerechnet werden.

Die steigenden Preise für Immobilien treiben auch die Nebenkosten in die Höhe. Vor allem der Staat kannte bei diesen Posten in den vergangenen Jahren nur eine Richtung: nach oben. Grund genug, sich rechtzeitig einen Überblick zu verschaffen.

Die Sache, beim Neubau die Nebenkosten unter Kontrolle zu halten, ist kompliziert. Sie fallen in jeder Phase des Eigenheimerwerbs an: beim Grundstückskauf, bei der Finanzierung, beim Bauen selbst und im Anschluss daran. Manche, wie die Grunderwerbsteuer, sind vom Gesetzgeber vorgeschrieben und – gemessen in Prozent vom Erwerbspreis – unveränderlich hoch. Auf andere wiederum hat der Bauherr Einfluss. Sie können variieren, je nach Bau- und Finanzierungspartner sowie der persönlichen Finanz- und Vermögenslage der Bauherrenfamilie als auch deren Hausplanung. Vor allem aber fallen sie den meisten Bauherren zunächst nicht auf: Sie sind sprichwörtlich nebensächlich. Dabei können sie in Summe einen beträchtlichen Teil des Kostenbudgets ausmachen.

Kostenberechnung

Allein für die klassischen Erwerbsnebenkosten wie Notar und Grundbucheintrag, einen Makler sowie die Grunderwerbsteuer können bis zu 15 Prozent des Kaufpreises hinzukommen. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro machen diese Posten bereits 37.500 Euro zusätzlich aus. Dabei erweist sich auch der Fiskus als Preistreiber. Denn wer Grundstück und Haus aus einer Hand vom Bauträger erwirbt, muss die Grunderwerbsteuer nicht nur auf den Grundstücksanteil, sondern auch auf das noch zu errichtende Gebäude zahlen. Grund dafür ist die vom Bundesfinanzhof (BFH) entwickelte „Fiktion des einheitlichen Vertragswerks“. Der Grundstückskauf und die Vereinbarung über die anschließende Gebäudeerstellung werden vom Fiskus regelmäßig als einheitliches Vertragswerk gewertet.

Geld sparen können Bauherren jedoch möglicherweise mit Blick auf die Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) unter dem Aktenzeichen II R 38/14. Danach spricht gegen einen „einheitlichen Erwerbsgegenstand“, falls der Bauvertrag auf einem Angebot des Bauträgers beruht, das nach dem Kauf des Grundstücks nochmal geändert wurde. Aus Sicht des ist BFH dabei wichtig, dass sich durch die Änderung des Angebots die Größe der gesamten Wohn- und Nutzfläche und bzw. oder die Baukosten um mehr als 10 Prozent verändert haben. Heißt: Die Gesamtfläche ist 10 Prozent größer oder kleiner als im ursprünglichen Angebot, und/oder die Baukosten liegen 10 Prozent höher oder niedriger als zu Beginn, somit vor dem Grundstückskauf. Auch wenn abweichend vom ursprünglichen Angebot des Bauträgers ein zusätzliches Gebäude errichtet werden soll, ist dies laut BFH ein Hinweis, dass kein „einheitlicher Erwerbsgegenstand“ vorliegt.

Nebenkosten unter Kontrolle: Damit müssen Sie rechnen

Hinweis: Die Übersicht listet Nebenkosten beim Neubau auf, erhebt aber keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Die tatsächlich anfallenden Nebenkosten sowie deren Höhe variieren je nach Bauvorhaben.

Lesen Sie auch unsere Checkliste zu Nebenkosten.


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