Nebenkosten

Nebenkosten
Diese Nebenkosten kommen auf Sie beim Hausbau zu und sollten Sie mit einberechnen.

Wer eine Immobilie erwirbt, setzt sein Erwerbseinkommen von mehreren Jahrzehnten ein. Deshalb ist Maßarbeit auf der Baustelle, bei der Kostenplanung ebenso wie bei der Finanzierung nötig. Verschaffen Sie sich immer Kostentransparenz und das Wissen, wo mögliche Fallen lauern.

1. Nebenkostenfalle

Achten Sie besonder auf die sogenannten „Nebenkostenfallen“. Denn richtig ins Geld gehen die Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und die Eintragung des Eigentums ins Grundbuch. Ebenfalls mit anzuführen sind die Ausgaben für einen Makler.

2. Grunderwerbssteuer

Merke: Die Grunderwerbsteuer ist Sache der Bundesländer. Am niedrigsten fällt sie mit 3,5 Prozent in Bayern und Sachsen aus. Am meisten zahlen Erwerber in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, dem Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 Prozent. Erkundigen Sie sich vorab nach dem für Ihr Bundesland geltenden Grunderwerbsteuer-Satz. Wer sparen will und „grenznah“ wohnt, wird möglicherweise im benachbarten Bundesland fündig.

3. Gerichts- und Notarkosten

Notare und Gerichte verlangen nach dem „Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare“ (Gerichts- und Notarkostengesetz – GNotKG) Geld für ihre Dienstleistungen im Zusammenhang mit dem Abschluss von Immobilienkaufverträgen.

Achtung: Die Notarkosten richten sich nach der Bedeutung sowie dem Wert des Geschäfts, beim Immobilienkaufvertrag also nach dem Kaufpreis. Für jedes Geschäft sieht das GNotKG einen bestimmten Gebührensatz vor. Davon ausgehend errechnet sich die konkrete Gebühr nach der vom Geschäftswert abhängigen Gebührenstaffelung.

4. Beurkundungsgebühr

Die Beurkundungsgebühr umfasst dabei die umfassende Beratung durch den Notar, die Entwurfsfertigung sowie die Beurkundung im engeren Sinne.

Wichtig: Unterscheiden Sie zwischen der Gebühr für die Beurkundung sowie den Gebühren für weitere Tätigkeiten des Notars, zum Beispiel für die Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung, sowie den Auslagen für Abschriften, Porto usw. plus Umsatzsteuer.

Obacht: Das GNotKG gilt bundesweit einheitlich und ist für alle Notare gleichermaßen verbindlich. Für das gleiche Geschäft fallen also bei jedem Notar die gleichen Gebühren an. Der Notar darf weder in besonders schwierigen oder langwierigen Sachen einen Zuschlag verlangen noch den Beteiligten einen Rabatt einräumen.

5. Grundbuchamt

Auch das Grundbuchamt kostet: Bei der Eintragung des Eigentümers wird eine Gebühr in Abhängigkeit vom Kaufpreis bzw. Verkehrswert des Grundbesitzes fällig, bei Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld ist der Nennbetrag des Rechts für die Höhe der Gebühr entscheidend.

Praxistipp: Nach einer Faustformel sollten Immobilienerwerber mit rund 2 Prozent des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten kalkulieren.

6. Makler

Die Maklercourtage ist nicht gesetzlich geregelt. Üblicherweise fällt ein fester prozentualer Provisionssatz in Abhängigkeit des Verkaufspreises an, je nach Region unterschiedlich hoch. Auch die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer schwankt je nach Bundesland zwischen mehr als 3 und bis zu rund 7 Prozent vom Kaufpreis (inklusive Mehrwertsteuer). Mehr Infos unter www.immobilienscout24.de

7. Bauvertragsreht

Das seit 2018 geltende Bauvertragsrecht bietet Bauherren, die schlüsselfertig bauen, deutlich mehr Transparenz als früher. Demnach müssen Schlüsselfertiganbieter vor Vertragsschluss konkrete Baubeschreibungen zur Verfügung stellen. Allerdings gilt bei notarieller Beurkundung – und damit bei allen Bauträgern – immer nur das vom Notar im Beurkundungstermin Protokollierte.

Folge: Wer auf eine exakte Kostenplanung Wert legt und Schutz vor Nebenkosten möchte, sollte daher frühzeitig, sprich vor Vertragsunterschrift, den Rat eines Sachverständigen suchen. Der prüft, ob die Vereinbarung unfaire Klauseln enthält und ob die Baubeschreibung konkret und vollständig ist.

Vorsichtige Bauherren holen sich daher den Expertenrat zweimal: sowohl für die vorvertragliche Baubeschreibung als auch für die Prüfung, ob die Baubeschreibung im Vertrag von den vorvertraglich übergebenen Unterlagen abweicht. Empfehlenswert ist dabei die Profibegleitung während des Baus. Sie bietet Absicherung gegen teuren Pfusch. Mehr Infos unter www.vpb.de oder www.bsb-ev.de

8. Banken

Auch Banken langen bei Nebenkosten zu. Und zwar berücksichtigt der Effektivzins die Zinsen, die pro Jahr in Prozent der Kreditschuld an die Bank gezahlt werden müssen (Sollzins) sowie die zusätzlich einmaligen und laufenden Nebenkosten. Klare Vorgaben dazu enthält die Preisangaben-Verordnung. Die Bank muss alles einrechnen, was der Kunde im Zusammenhang mit dem Kreditvertrag zahlen muss – vorausgesetzt, die Kosten sind der Bank bekannt.

Achtung: Es gibt aber Nebenkosten, die der Effektivzins nicht enthält. Zum Beispiel die Bereitstellungszinsen, wenn Bauherren die Kreditsumme in mehreren Teilbeträgen abrufen. Bei langen Bauzeiten kann das den Kredit dazu erheblich verteuern.

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