Nicht um jeden Preis – Bieterverfahren beim Immobilienkauf

Nicht um jeden Preis – Bieterverfahren beim Immobilienkauf
Verkaufen zum Höchstpreis: Für Immobilienbesitzer kann sich das Bieterverfahren auszahlen. Allerdings gibt es auch einige Haken. Foto: Monique Wüstenhagen/dpa

Das Bieterverfahren ist eine Möglichkeit, Immobilien gut zu verkaufen, denn großes Interesse treibt den Preis nach oben. Dies Spiel funktioniert aber nicht überall und hat auch Nachteile - sowohl für Eigentümer als auch zu Gunsten von Kaufinteressenten.

Das Verfahren funktioniert nach dem Prinzip von Angebot und Nachfrage: Je mehr Interessenten, desto eher schaukelt sich der Preis hoch. Immobilienverkäufer geben am Ende demjenigen den Zuschlag, der das meiste Geld bietet. Käufer überschreiten im Wettbewerb ums Wunschhaus womöglich ihre finanziellen Grenzen.
Das Bieterverfahren hat weder mit einer Auktion noch mit einer Zwangsversteigerung zu tun. Es «ist ganz klar eine Vermarktungsstrategie», erläutert der Hamburger Makler Axel Kloth. Aus seiner Sicht bildet dieses für Vermittler und Privateigentümer die Alternative zum üblichen Verkaufsprozess, um Objekte in guten Lagen teuerer zu vermarkten: «Eine gewisse Nachfrage sollte da sein. Das ist in Hamburg-Eppendorf sicher anders als auf dem Land. » In Deutschland wird das Verfahren aber eher selten genutzt.
Der Ablauf des Bieterverfahrens liegt in den Händen des Verkäufers, rechtliche Vorgaben fehlen. In der Regel läuft es wie ein ganz normaler Immobilienhandel: Der Eigentümer oder der von ihm beauftragte Vermittler bieten die Immobilie an. In der Annonce fehlt jedoch eine konkrete Preisangabe. Stattdessen gibt es häufig Formulierungen wie «Preis auf Anfrage» oder «gegen Höchstpreis». Meist wird ein Besichtigungstermin angegeben. Danach geben alle ein schriftliches Gebot ab, manchmal kann dies online passieren.
Es kommt vor, dass Interessenten bereits bei der Besichtigung zur Gebotsabgabe aufgefordert werden. «Merkwürdigkeiten» nennt Hartmut Schwarz von der Verbraucherzentrale Bremen solche Aufforderungen. Seiner Ansicht nach hat das Verfahren deshalb einen Beigeschmack: «Käufer sind immer wieder unter Druck gesetzt worden und gaben mehr an, als sie stemmen können». Zumindest sollten Interessenten Zeit haben,  die Vor- und Nachteile der Immobilie abzuwägen, findet er. Optimal wäre, die Substanz des Hauses mit einem Fachmann zu prüfen. Das sei wichtig, um den angemessenen Wert einzuschätzen, argumentiert Schwarz. Daran hängt die Kreditzusage der Bank.
Verkäufer sind darüber hinaus bei der Gestaltung des Bieterverfahrens weitgehend frei. «Das kann jeder machen, wie er lustig ist», erläutert Schwarz. Dies bedeutet: Eigentümer entscheiden in keiner Weise nur, wie Gebote abgegeben werden und wie besichtigt werden kann, sondern ebenso über den Zuschlag. Bis zum Notartermin besteht die Chance mit mehreren Interessenten mit der Absicht den besten Preis zu pokern – auch, wenn die Immobilie bereits einem potenziellen Käufer versprochen ist.

«Handschlag zählt nicht. Erst die Unterschrift unter dem Kaufvertrag bringt Gewissheit», beschreibt «Finanztest»-Redakteurin Renate Daum das Risiko, denn Käufer in letzter Minute werfen andere aus dem Rennen mit der Absicht, die gewünschte Immobilie zu bekommen. Und das, obwohl Interessenten schon einiges an Zeit und Mühe investiert haben – zum Beispiel für Gespräche mit der Bank, Finanzierungszusagen und Gutachterkosten.
Diese Unwägbarkeit hält gemäß der Einschätzung von seiten Axel Kloth in Europa viele potenzielle Käufer von der Teilnahme am Bieterverfahren ab. Aus Verkäufersicht hat das Verfahren sowohl Vor- als darüber hinaus auch Nachteile. Zu den positiven Aspekten zählt Kloth, dass das Objekt möglichst teuer verkauft werden kann. Außerdem bekommen unsichere Privatverkäufer das Gefühl für den Marktwert ihres Hauses.
Zu Gunsten von Verkäufer gibt es keine Garantie, dass das Geschäft am Ende reibungslos über die Bühne geht. Denn Interessenten können ebenfalls noch kurz vor der Unterschrift vom Kaufvertrag abspringen. Abgegebene Gebote sind nicht bindend. Dasjenige Gleiche gilt ja auch für Zusagen des Eigentümers.

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