Raus aus dem teuren Kredit

Raus aus dem teuren Kredit
Foto: djd/UDI/ACN

Immobilienbesitzer, die deutlich mehr als die aktuellen Niedrigzinsen zahlen, sollten ihre Verträge prüfen. Wie Sie bestehende Bankkredite umschulden und sich die günstigen Finanzierungskonditionen für den Rest Ihrer Schulden sichern.

„Eigener Herd ist Goldes wert“: Was früher galt, ist auch für die Generation Y attraktiv. So jedenfalls lassen sich die Ergebnisse einer Postbank-Studie deuten. Danach gaben 40 Prozent der befragten 18- bis 34-Jährigen an, der eigenen Immobilie den Vorzug vor dem Kauf eines Pkws oder der neuesten Hightech-Produkte zu geben, sofern sie hierfür Geld übrig hätten. Der Grund für diese Wertschätzung liegt in den angespannten Wohnungsmärkten vieler Städte und dem Wunsch nach Unabhängigkeit von steigenden Mieten. Wie gut, dass auch beim Kredit die Zinssituation so bleibt, wie es ist. So lässt sich der Immobilienwunsch derzeit zu sensationellen Konditionen von im Schnitt rund 1 Prozent für Immobiliendarlehen mit zehn Jahren Zinsbindung verwirklichen.

Niedrige Hypothekenzinsen

Hauskäufer profitieren vom Brexit und von der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank: Die Zinsen sind niedrig wie nie zuvor. So das Ergebnis einer Auswertung der Finanzierungsdaten von mehr als 400 Banken durch die Interhyp AG. (Grafik: Interhyp)

Mancher Immobilienbesitzer wird angesichts solcher Konditionen neidisch. Sind doch die Hypothekenzinsen momentan im Vergleich zum langfristigen Schnitt mehr als drei Prozentpunkte niedriger. „Wer beispielsweise Ende 2006 ein zehnjähriges Immobiliendarlehen über 200.000 Euro aufgenommen hat, zahlte in den vergangenen zehn Jahren rund 4,3 Prozent Zinsen pro Jahr. Mit einer zweiprozentigen Anfangstilgung betrug die Rate für das Darlehen dann monatlich 1.050 Euro. Nimmt der Kreditnehmer für die Restschuld im November 2016 ein zehnjähriges Darlehen als Anschlussfinanzierung zu 0,9 Prozent pro Jahr auf, lassen sich die Zinsen mehr als vierteln und die Tilgungszahlungen entsprechend erhöhen“, rechnet Michiel Goris vom Münchener Darlehensbroker Interhyp AG vor.

Kreditverträge prüfen

Wer jetzt von den historischen Tiefstwerten profitieren will, wirft am besten einen Blick in seinen alten Kreditvertrag und prüft, wann die Zinsbindung endet. Spätestens drei Monate vorher müssen viele Häuslebauer die Resettaste drücken. Was so viel bedeutet wie: sich um die Anschlussfinanzierung kümmern. „Da werden die Karten wieder neu gemischt“, sagt Max Herbst, Chef der Frankfurter FMH-Finanzberatung, der regelmäßig die Zinskonditionen für die Baufinanzierung vergleicht.

Um vom Rekordtief bei Bauzinsen zu profitieren, sollten Sie Ihre alten Kreditverträge durchsehen und überprüfen, wann die Zinsbindung endet. (Foto: BHW Bausparkasse)

Meldet sich die Hausbank fristgerecht innerhalb besagter drei Monate vor Ende der Zinsbindung, sollten Hausbesitzer in jedem Fall vorab einen Blick in den Altvertrag werfen. „Sind darin die heute üblichen Optionen einer flexiblen Finanzierungsgestaltung wie kostenfreie Sondertilgungen oder Tilgungsveränderungen nicht enthalten, übernimmt der bisherige Finanzierungspartner diese unvorteilhafte Regelung üblicherweise auch für das Anschlussangebot. Kreditnehmer sollten dies keinesfalls akzeptieren“, weiß der Finanzierungsexperte. Sein Rat: „Empfehlenswert ist es, sich in der verbleibenden Zeit nicht nur um ein Angebot seiner Hausbank, sondern auch um Angebote anderer Institute zu bemühen.“ Ihren vorzeitigen Ausstieg aus dem teuren Altvertrag prüfen sollten auch jene Schuldner, bei denen seit der vollen Auszahlung des Kredits zehn Jahre vergangen sind. Denn sie dürfen die Vereinbarung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Die Vorfälligkeitsentschädigung,  die sich Kreditgeber als Abfindung bei einer vorzeitigen Kündigung bezahlen lassen, entfällt in diesem Fall. So wird auch für sie der Weg zu den Bonsaizinsen frei.

Anschlussfinanzierung

Selbst falls die Zinsbindung des laufenden Baukredits erst in zwei bis fünf Jahren endet, ist eine solche Weitsicht oft sinnvoll. Denn die Frage aller Fragen lautet: Wird Baugeld noch preiswerter, ungefähr dort bleiben, wo es momentan ist, oder teurer? Die Angst, dass die aktuellen Tiefstzinsen nicht bis zur Anschlussfinanzierung reichen, ist begründet. Schließlich resultiert das billige Baugeld aus der finanzkrisenbedingten politischen Einflussnahme und den wiederholten Interventionen der großen Zentralbanken wie der EZB in der Eurozone und Federal Reserve in den USA. Zwar sehen Kapitalmarktexperten, die die Renditen deutscher Bundesanleihen und Pfandbriefe, an denen sich die Hypothekenzinsen orientieren, beobachten, derzeit keine nachhaltig positiven Impulse für eine Zinswende. Doch niemand wagt die konkrete Vorhersage, wie lange die Hypothekenzinsen in Deutschland als Folge der Geldpolitik so günstig bleiben.

Wer also einen möglichen künftigen Zinsschock und in der Folge erhebliche finanzielle Belastungen vermeiden will, plant am besten jetzt seine Anschlussfinanzierung. Das dazu passende Instrument hat praktisch jeder Kreditgeber, ob nun Bank, Sparkasse oder Versicherung, im Angebot. Die griffige Bezeichnung lautet „Forwarddarlehen“. Die Hamsterstrategie für diesen Vorratskredit ist vergleichsweise simpel. Man schließt einen Baukredit ab, dessen Laufzeit erst in zwölf bis sechzig Monaten beginnt. „Das bisherige Darlehen läuft weiter bis zum regulären Ende der Zinsbindung. Dann erst greift das Forwarddarlehen, und zwar auf der Basis der heute vereinbarten Zinskonditionen“, erläutert Michiel Goris.

Zinsrisiken beim Kredit abwägen

Foto: djd/UDI/ACN

Diese Zins- und deshalb Budgetsicherheit geben Banken nicht zum Nulltarif. „Denn auch die Kreditgeber müssen mögliche Zinsänderungsrisiken abfangen“, erklärt Finanzierungsexperte Herbst. Hintergrund: Da sich die Institute größtenteils über den Kapitalmarkt refinanzieren, müssen sie eigene Zinsrisiken begrenzen. Deshalb zahlen Immobilieneigentümer Zinszuschläge, sobald sie jetzt ein Forwarddarlehen zwecks künftiger Anschlussfinanzierung abschließen. Wie hoch diese ausfallen, hängt von der aktuellen Marktsituation und der Forwardzeit ab.

Allgemein sind Forwarddarlehen nichts anderes als Sicherheitsnetze, die Immobilieneigentümer in ihrer längerfristigen Finanzierungsstrategie absichern, und gut zu vergleichen mit einer Risikolebensversicherung vor allem bei jungen Familien für den Ernstfall. Heißt konkret: Wird Baugeld schon in den nächsten Monaten oder erst in ein paar Jahren dramatisch teurer, dann ist der Forwardschuldner fein raus. Falls nicht, und die Hypothekenzinsen bleiben so günstig wie heute oder fallen gar weiter, verteuert der in der Regel übliche Forwardzuschlag die Gesamtkosten der Finanzierung. Eine Systematik wie bei jeder guten Versicherung. Kommt’s zum Ernstfall, ist man froh, dass man eine Police hat. Falls alles glattläuft, sind die Versicherungsbeiträge weg.

Angebote vergleichen

Auch bei Forwarddarlehen wird um die Konditionen gepokert. „Beim Vergleich verschiedener Angebote ist das Zinsangebot inklusive Forwardaufschlag maßgeblich“, weiß Experte Max Herbst. Wer im Gespräch mit seiner Hausbank auf die besseren Angebote der Konkurrenz hinweist, hat gute Chancen, den Forwardzuschlag zu drücken. Denn dieses Zinsextra ist oft ebenfalls Verhandlungssache wie der Zinssatz an sich und andere Eckpunkte der Finanzierung – etwa Sondertilgungen und die Änderung des vereinbarten Tilgungssatzes ohne Zusatzkosten. Vergleichen lassen sich Angebote am besten mithilfe von entsprechenden Onlinerechnern für Forwarddarlehen, beispielsweise unter www.fmh.de/forward.

Fazit: Immobilienbesitzer sollten die Gunst der Stunde für sich nutzen und möglichst schnell einen Blick in ihre Darlehensunterlagen werfen.

Forwarddarlehen: So viel kostet die Vorratshaltung

Normalerweise gibt es Vorauskredite nicht zum Nulltarif. Heißt: Allgemein verlangen die Geldgeber für das Recht, dass sich ein Immobilieneigentümer das historisch gesehen sehr günstige Zinsniveau über mehrere künftige Jahre sichern darf, einen Preiszuschlag. Die Höhe dieser Hamstergebühr hängt im Wesentlichen von zwei Faktoren ab:
Zum einen von der Vorlaufzeit. Je länger es noch bis zur Umschuldung dauert, desto teurer wird der Zinszuschlag. Hintergrund: Die geldgebende Bank muss ihr eigenes Risiko, dass die Zinsen in der Vorlaufzeit stark steigen, absichern. Einfluss auf die Zuschlagshöhe hat das zweite Kriterium, die sogenannte Zinsstrukturkurve, also der Renditeunterschied zwischen eher kürzeren und mittleren Restlaufzeiten von Schuldpapieren einerseits und längeren Fälligkeiten auf der anderen Seite. Faustregel: Je flacher besagte Strukturkurve ist, desto weniger Forwardaufschlag wird verlangt.

So lesen Sie folgende Tabellen:
Wer beispielsweise in genau 36 Monaten eine Anschlussfinanzierung benötigt und erneut den Zins für zehn Jahre festzurren möchte, zahlt auf die aktuelle Kondition von im Schnitt 1Prozent einen Zuschlag zwischen 0,24 und 0,90 Prozentpunkten. Der künftige Baukredit wird ihn also inklusive Zuschlag bei einem günstigen Anbieter rund 1,24 Prozent und bei einem eher teuren Anbieter um die 1,90 Prozent kosten.

Zuschlag für Forwarddarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung
(Stand: 2. November 2016; Quelle: FMH-Finanzberatung)

Vorlaufzeit Zinsaufschlag (Prozentpunkte im Vergleich zu einem Darlehen ohne Vorlaufzeit bei gleichem Anbieter)
von bis
2 Jahre 0,096 0,600
3 Jahre 0,240 0,900
4 Jahre 0,420 1,110

Zuschlag für Forwarddarlehen mit 15 Jahren Zinsbindung
(Stand: 2. November 2016; Quelle: FMH-Finanzberatung)

Vorlaufzeit Zinsaufschlag (Prozentpunkte im Vergleich zu einem Darlehen ohne Vorlaufzeit bei gleichem Anbieter)
von bis
2 Jahre 0,072 0,600
3 Jahre 0,288 0,900
4 Jahre 0,420 1,110

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