Reform des Bauvertragsrechts

Reform des Bauvertragsrechts
Ein Massivbau verspricht eine lange Lebensdauer. Achten Sie auf Art und Umfang der Leistungen in der Baubeschreibung. Foto: epr/Ytong/Massiv Mein Haus

Ab nächstem Jahr tritt ein neues Bauvertragsrecht in Kraft. Mithilfe der wichtigsten Fragen und Antworten dazu erklärt der Verband Privater Bauherren (VPB) im Folgenden, was Bauherren über das neue Recht wissen müssen (Stand 19. Mai 2017).

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Trotz der Reform des Bauvertragsrechts muss der Bauherr in der Interaktion mit dem Unternehmer selbst dafür sorgen, dass alle wichtigen Punkte schriftlich fixiert werden. Foto: Verband Privater Bauherren

Ab wann wird das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts in Kraft treten?
Nach erfolgreichem Abschluss des Gesetzgebungsverfahrens wird das neue Recht auf alle Verträge und sonstigen erfassten Schuldverhältnisse Anwendung finden, die ab dem 1. Januar 2018 geschlossen bzw. begründet werden. Für bis zum 31. Dezember 2017 geschlossene Verträge und sonstige begründete Schuldverhältnisse wird weiter das bisherige Recht Anwendung finden.

Worum geht es bei der Reform des Bauvertragsrechts?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) behandelt den „Bauvertrag“ bislang als „Werkvertrag“. Im BGB regeln nur etwa zwei Dutzend Paragrafen alle Verträge von der Schuhreparatur bis zum Neubau eines Krankenhauses. Ein „Bauvertrag“ ist allerdings erheblich komplexer. Vor allem wegen der langen Bauzeit bringt das Bauen spezifische Probleme mit sich, die das BGB bislang kaum oder gar nicht regelte. Der Gesetzgeber reagiert nun darauf, indem er das „Werkvertragsrecht“ neu strukturiert: Neben allgemeinen Normen werden in Zukunft der „Bauvertrag“ und der „Verbraucherbauvertrag“ systematisch ausgegliedert. Neben den „Werkvertrag“ stellt der Gesetzgeber den „Bauträgervertrag“ und den „Architektenvertrag“.
In diesen Abschnitten des Bauvertragsrechts finden sich in Zukunft gesetzliche Sonderregelungen, die helfen sollen, die Probleme der Baupraxis besser zu bewältigen. Konkret heißt das: Im „Verbraucherbauvertrag“ werden verschiedene Pflichten verankert, die der Bauunternehmer gegenüber den Verbrauchern, also den privaten Bauherren, hat. Das sind zum Beispiel:

Pflichten der Bauunternehmer gegenüber den Verbrauchern

– Die Pflicht des Bauunternehmers zur Erstellung einer ordentlichen Baubeschreibung.

– Die Pflicht des Bauunternehmers zu verbindlichen Angaben zur Bauzeit.

– Die Pflicht des Bauunternehmers zur Erstellung und Herausgabe wichtiger Unterlagen über das Bauwerk an den privaten Bauherrn.

– Die Begrenzung der Abschlagszahlungen an den Bauunternehmer auf 90 % des Werklohns und

– die Begrenzung der Höhe von vertraglichen Sicherheiten für den Werklohn auf das Vorleistungsrisiko des Bauunternehmers.

– Außerdem hat der Verbraucher beim „Verbraucherbauvertrag“ auch ein Widerrufsrecht. 

Kann ein privater Bauherr vor Inkrafttreten der Bauvertragsrechtsreform von den neuen Regelungen profitieren?
Ja, das kann er. Der Gesetzesentwurf kann als Muster dienen. Die meisten Regelungen im jetzigen Werkvertragsrecht greifen nämlich nur für den Fall, dass die Besteller, sprich Bauherren, und der Werkunternehmer nichts anderes in ihrem Vertrag vereinbart haben. Es ist also rechtlich möglich, im Vertrag individuelle Regelungen zu vereinbaren. Es können auch jetzt schon Dinge festgeschrieben werden, die der geplanten Reform des Bauvertragsrechts gleichen – eine ordentliche Baubeschreibung, verbindliche Angaben zu Bauzeiten, Regelungen zur Unterlagenherausgabe und zu ausgewogenen Abschlagszahlungsplänen. Diese Aspekte sollten in jedem Bauvertrag geregelt sein, bevor die Bauherren ihn unterzeichnen. Allerdings reicht die Verhandlungsmacht der Verbraucher oft nicht aus, solche Verträge durchzusetzen. Daher ist die Reform des Bauvertragsrechts notwendig, um den Verbraucherschutz am Bau zu verbessern.

Trotz Reform des Bauvertragsrechts auf alles achten

Können private Bauherren nach Inkrafttreten der Reform rundum sorglos bauen?
Auf keinen Fall! Private Bauherren müssen sich weiterhin um ihre Rechte kümmern! Die Tücke steckt im Detail: Die Reform versucht beispielsweise, bei besonders gravierenden Problemen privater Bauherren im Schlüsselfertigbau Hilfe zu leisten. Dazu gibt sie beim „Verbraucherbauvertrag“, der als wesentlichste Fallgruppe den Schlüsselfertigbau umfasst, verschiedene Auflagen fest vor. Hält sich ein Bauunternehmer nicht an diese Vorgaben, regelt das Gesetz auch Sanktionen. Zentrale Punkte wie die Baubeschreibungspflicht und Unterlagenherausgabe zum Beispiel sind auch nicht wegverhandelbar, sondern zwingendes Verbraucherschutzrecht.
Im Detail bleibt die Reform allerdings vage: Was genau eine Baubeschreibung enthalten und wie tief sie ins Detail gehen muss, um den Anforderungen des Gesetzes zu genügen, das steht nicht im Gesetz. Das wird erst die Rechtsprechung im Laufe der Zeit genauer klären. Private Bauherren tun also gut daran, auch nach dem Inkrafttreten der Reform wachsam zu bleiben und die Baubeschreibungen vor der Unterzeichnung des Vertrags von einem unabhängigen Sachverständigen auf Lücken und Unklarheiten durchsehen zu lassen.

Ab 1. Januar 2018 Bestandteil der Baubeschreibung: alle Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte. Foto: Verband Privater Bauherren

Was ist ein „Verbraucherbauvertrag“?
„Verbraucherbauverträge“ sind Verträge, mit denen Unternehmer (Baufirmen) von Verbrauchern (privaten Bauherren) zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet werden – so die Definition des Gesetzes.
Das Gesetz knüpft dabei an eine Ausnahme der sogenannten Verbraucherrechterichtlinie an. Diese Richtlinie und ihre Umsetzung in deutsches Recht regeln die Informationspflichten der Unternehmer vor Vertragsschluss bei kleineren Bauverträgen. Bei wesentlich umfangreicheren und komplizierteren Bauvorhaben, wie dem Schlüsselfertigbau, greifen diese Vorschriften allerdings bislang nicht. Diese Lücke wird nun geschlossen. Wichtig dabei: Es müssen wirklich erhebliche Umbaumaßnahmen sein wie beispielsweise ein Neubau hinter historischer Fassade. Nicht ausreichend wäre dagegen etwa der Anbau eines Wintergartens an ein bestehendes Haus. Ein „Verbraucherbauvertrag“ kann auch widerrufen werden, es sei denn, er ist vom Notar beurkundet worden. Über das Widerrufsrecht muss der Unternehmer den Verbraucher informieren.

Wann muss die Baubeschreibung dem Verbraucher zur Verfügung gestellt werden?
Die Baubeschreibung muss dem Verbraucher rechtzeitig vor Abgabe seiner Vertragserklärung zur Verfügung gestellt werden. Rechtzeitig bedeutet frühzeitig, also nicht erst kurz vor der Vertragsunterzeichnung. Zweck der Baubeschreibungspflicht ist es, den Bauherren ausreichend Zeit zu geben, die Baubeschreibung und die Qualität
der beschriebenen Bauleistungen prüfen und Preise vergleichen zu können.

In welcher Form muss die Baubeschreibung dem Verbraucher zur Verfügung gestellt werden?
Für die Baubeschreibung ist die Textform im Gesetz vorgeschrieben. Die Baubeschreibung muss eine lesbare Erklärung sein, in der die Person des Erklärenden genannt ist. Sie muss auf einem Medium abgegeben werden, das die Bauherren aufbewahren können und von dem sie die Erklärung bei Bedarf unverändert wieder ablesen können, also auf Papier, per E-Mail, auf einem USB-Stick oder einem ähnlichen Medium übergeben werden.

Angaben einer Baubeschreibung

– allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise,

– Art und Umfang der Leistungen, gegebenenfalls auch der Planung und Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück, der Baustelleneinrichtung und der Ausbaustufe,

– Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte,

– gegebenenfalls Angaben zum Energie-, Brandschutz-, Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik,

– Beschreibung der Baukonstruktion aller wesentlichen Gewerke,

– gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus,

– gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen,

– Qualitätsmerkmale, denen Gebäude oder Umbau genügen müssen,

– gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, Armaturen, Elektroanlage, Installationen, Informationstechnologie
und Außenanlagen,

– verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung; steht der Beginn der Baumaßnahme noch nicht fest, dann
muss wenigstens ihre Dauer angegeben sein. 


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