Tilgen mit Turbo

Tilgen mit Turbo
Endlich angekommen! Jetzt beginnt die Abzahlung des Darlehens. Wer kann, sollte eine hohe Tilgung wählen. Foto: djd/Dr. Klein Privatkunden/thx

Wer sein Eigenheim finanziert, sollte nicht nur auf den Zins allein achten. Mindestens ebenso wichtig ist die Strategie beim Tilgen. Wir zeigen Ihnen, worauf es dabei wirklich ankommt.

„Tilgen“, werden die meisten Bauherren bei ihrer Finanzierung hören. Eine Immobilie zu erwerben und solide zu finanzieren, ist eine anstrengende Angelegenheit. Besonders für Menschen in jungen Jahren, die eine Familie gründen wollen, bleibt das eigene Zuhause meist ein Wunschtraum. Zu hoch sind die Hürden: Oft fehlt das nötige Eigenkapital, oder das Haushaltseinkommen ist nicht ausreichend, um dauerhaft Zins und Tilgung zu stemmen. Und diejenigen, die das Projekt „Eigenheim“ anpacken, werden offensichtlich immer risikofreudiger. So ermittelte das Wirtschaftsmagazin „Capital“ im Sommer 2018 auf der Basis der Auswertung von Daten der Kreditplattform „Europace“, dass die durchschnittlichen Tilgungsraten im Untersuchungszeitraum auf knapp 2,8 Prozent gesunken waren. Im Sommer 2016 betrugen sie im Schnitt noch rund 3,2 Prozent.

Restschuld tilgen

Dieser Trend widerspricht den Regeln einer soliden Eigenheimfinanzierung. Denn: Je geringer der Eigenkapitalanteil zu Beginn der Finanzierung, desto höher ist die Restschuld bei Auslaufen der ersten Zinsbindung. Und: Zwar hält eine vergleichsweise niedrige Tilgung die monatliche Belastung in Grenzen. Sie hat aber den Nachteil, dass die Entschuldung bei den derzeitigen Zinskonditionen für viele Bauherren unakzeptabel lange dauert. „Die Ersparnis durch das niedrige Zinsniveau sollte man sinnvollerweise gleich in eine erhöhte Tilgung von möglichst drei Prozent oder mehr investieren. Umso schneller sind die eigenen vier Wände schuldenfrei“, zeigt Marktkenner Max Herbst, Chef der Frankfurter FMH-Finanzberatung, einen Ausweg an.

Annuitätendarlehen

Dass die wachsende Risikofreude, auf wenig Eigenkapital und einen geringen Tilgungssatz zu vertrauen, eine Kehrseite hat und damit möglicherweise ein böses Erwachen für Bauherren bedeutet, hängt mit der Funktionsweise eines Annuitätendarlehens zusammen. Annuitätendarlehen sind Kredite mit während der Zinsbindung gleichbleibenden Raten, die sich aus einem Zins- und aus einem Tilgungsteil zusammensetzen. Annuität heißt die Jahresleistung aus Zins und Tilgung. Bei einem Kredit, der mit 2 Prozent verzinst und für den eine jährliche Tilgung von einem Prozent vereinbart ist, beträgt die Annuität jährlich 3 Prozent, bei 2 Prozent Tilgung vom Anfangsdarlehen beläuft sich die Annuität auf 4 Prozent.

Zins- und Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen

Die Annuität bleibt zwar in der Regel gleich hoch, der Zins- und Tilgungsanteil verändert sich jedoch von Zahlung zu Zahlung. Vereinbart der Darlehensnehmer beispielsweise eine einprozentige Tilgung, dann beträgt der Tilgungsanteil zu Beginn der Finanzierung genau jene ein Prozent des Anfangsdarlehens. Allerdings steigt er von Mal zu Mal. Grund: Die Darlehenssumme verringert sich mit jeder Tilgungsrate. Folglich kann ein immer größerer Teil der Annuität für die Tilgung verwendet werden, während der Zinsanteil an der Annuität laufend kleiner wird. Diese Entwicklung gewinnt durch den umgekehrten Zinseszinseffekt so sehr an Dynamik, dass am Schluss ein erheblicher Teil der Annuität für die Tilgung verwendet wird.

„Das zahlt sich besonders aus, wenn die Hypothekenzinsen gerade bei einem später anstehenden Anschlussdarlehen deutlich nach oben gesprungen sind“, erläutert Max Herbst. Aber: Die Tilgungshöhe muss immer auch zur Einnahme- und Familiensituation passen. So gilt als Orientierung, dass die Rate für Zins und Tilgung 35 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen sollte. „Vor allem Eltern sollten nicht alles Ersparte in die Tilgung stecken, sondern Rücklagen bilden, etwa für die Ausbildung der Kinder. Bei ihnen kommt es vor allem auf eine flexible Finanzierungsstrategie an“, rät FMH-Chef Herbst. Das Festhalten an einer Mindesttilgung bringt dem Bauherrn zwar Kalkulationssicherheit, macht ihn aber unfrei, auf Unvorhergesehenes finanziell angemessen zu reagieren.

Zwei Grundregeln beim Annuitätendarlehen
Die Rückzahlung eines Darlehens bei einem Prozent Tilgung dauert keine 100 Jahre dauert, sondern ist kürzer. Dabei hängt die konkrete Finanzierungslaufzeit vom zugrundeliegenden Zinsniveau sowie von der vereinbarten Tilgungsrate ab. 1. Bei Darlehen mit einem niedrigen Zinssatz fällt der Rückzahlungszeitraum länger aus als bei Hypotheken mit einem höheren Zinssatz. Der Grund: Der Anteil der ersparten Zinsen, die mit jeder Tilgungsleistung von der Kreditsumme abgezogen werden, ist nicht so hoch wie bei teureren Finanzierungskosten. 2. Je höher der gewählte Tilgungssatz ist, desto kürzer ist die Finanzierungslaufzeit.

Sondertilgung

Doch erfahrungsgemäß verkraftet nicht jede Bauherrenfamilie eine vergleichsweise hohe Tilgung von beispielsweise 3 Prozent des Anfangsdarlehens oder mehr im Jahr. Um dennoch sein Eigenheim möglichst zügig zu entschulden, ist die Vereinbarung jährlicher Sondertilgungen mit der Bank oder Sparkasse empfehlenswert. Vorteil: Hauseigentümer können auf diese Weise ihren zusätzlichen Tilgungsrhythmus entsprechend den eigenen finanziellen Möglichkeiten steuern und bleiben finanziell flexibel. Sondertilgungen gelten seit einiger Zeit als Standard bei der Finanzierung des eigenen Hauses. Doch nicht jede Bank bietet von sich aus diese Möglichkeit. In jedem Fall sollte der Bauherr explizit danach fragen. Üblich sind mittlerweile jährliche Sondertilgungen zwischen 5 und 10 Prozent des Anfangsdarlehens. Dabei sollten Kreditnehmer darauf achten, dass dies nicht mit Kosten verbunden ist. Hintergrund: Manche Banken und Sparkassen erhöhen bei der Vereinbarung von Sondertilgungen den Darlehenszins um den einen oder anderen Zehntelprozentpunkt. Da der Wettbewerb unter den Instituten sehr groß ist, sollten Kreditnehmer das nicht akzeptieren.

Was wird für eine Sondertilgung verwendet?

Wichtig: Für Sondertilgungen kommt letztlich nur Geld infrage, das die Bauherrenfamilie für den laufenden Lebensunterhalt nicht benötigt. Dazu zählen hauptsächlich Urlaubs- und Weihnachtsgeld bzw. das 13. Monatsgehalt vom Arbeitgeber, vom Chef gezahlte Gratifikationen und Boni, sobald bestimmte Ziele erreicht wurden, sowie absehbare Schenkungen und auch Erbschaften. Eigentümer sind gut beraten, Sonderzahlungen und außerplanmäßige Einnahmen vor allem in die Entschuldung der Immobilie zu investieren. Ein kleiner Anteil davon kann selbstverständlich auch für den Konsum, etwa das neue Auto oder eine tolle Urlaubsreise, ausgegeben werden, damit die Lebensqualität nicht zu kurz kommt. Hinzu kommt: Solche Sondertilgungen bringen nur dann etwas, wenn die Option in den ersten zehn Jahren der Darlehenslaufzeit zieht.

Sondertilgungsvereinbarung

Zusätzlich zur Sondertilgungsvereinbarung sollten Bauherren bei Bedarf die jährliche Tilgungsquote verändern können. „Auch gebührenfreie Tilgungsanpassungen sind wegen des harten Wettbewerbs mittlerweile Standard bei den Darlehensverträgen“, weiß Max Herbst. Zugleich räumt der Experte ein, dass „auch einmalige Kosten je Veränderung akzeptabel sind. Nur sollten diese im Darlehensvertrag festgehalten werden.“ Weitere Finanzierungsvariante für Bauherren, die finanziellen Spielraum haben und gleichzeitig innerhalb überschaubarer Zeit auf Sicherheit setzen: Sie können sich statt eines Darlehens mit befristeter Zinsbindung und im Anschluss fälliger Anschlussfinanzierung auch für ein Volltilger-Darlehen entscheiden. Bei einem solchen Annuitätendarlehen, das innerhalb der vereinbarten Zinsbindung komplett getilgt wird, erledigt sich das Problem der Anschlussfinanzierung von selbst. Wer sich an diese Regeln hält, kann das Abenteuer „Eigenheim“ anpacken und daraufsetzen, dass das mietfreie Wohnen alsbald Wirklichkeit wird.

Die wichtigsten Punkte sind in unserer Checkliste für Tilgungsstrategien zusammengefasst.


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