Treiben Immobilienkonzerne die Mieten?

Treiben Immobilienkonzerne die Mieten?
Mieterschützer werfen Immobilienkonzernen vor, die Mieten in die Höhe zu treiben. Die Verwalter argumentierten oft mit Vergleichswohnungen. Foto: Frank Rumpenhorst/dpa

Börsennotierte Immobilienkonzerne sind Giganten auf dem deutschen Wohnungsmarkt. Kritiker werfen ihnen vor, sie würden die Mieten mit ihrer Marktmacht übermäßig anheben. Was ist dran an deinem Vorwurf?

Sie verwalten hunderttausende Wohnungen: In den vergangenen Jahren haben Konzerne wie Vonovia, LEG Immobilien und Deutsche Wohnen einen rasanten Aufschwung erlebt.
Allein Deutschlands größter Immobilienkonzern Vonovia besitzt 340 000 Wohnungen und ist an der Börse rund 15, 7 Milliarden Euro wert. Wie viele andere ist er mit Privatisierungen früherer Arbeiterwohnungen um die Jahrtausendwende gewachsen. Erhöht Vonovia die Mieten, freut das die Investoren, trifft aber Hunderttausende Menschen.
Die Marktmacht sorgt für Kritik von Mieterschützern. So warf der Berliner Mieterverein dem Unternehmen Lokale Wohnen jüngst eine «expansive Mieterhöhungsstrategie» in der Hauptstadt vor. Sie erhebe Mieten über den ortsüblichen Vergleichswerten. Doch lässt sich belegen, dass börsennotierte Konzerne Gewinne auf dem Rücken der Mieter maximieren?
Tatsächlich ist die Marktmacht der Privaten geringer als oft angenommen. So gibt es nach letzten verfügbaren Erhebungen von 2011 gut 41 Millionen Wohnungen hierzulande. 17, 5 Millionen werden laut Statistischem Bundesamt selbst genutzt, der Rest wird vermietet. «Davon entfallen mit 3,2 Millionen nur rund 15 Prozent auf private Wohnungsunternehmen», sagt Günther Vornholz, Professor für Immobilienökonomie an dieser EBZ Business School Bochum. Der Rest befinde sich in der Hand von Genossenschaften, öffentlichen Wohnungsunternehmen oder privaten Kleinvermietern.
Konzerne wie Vonovia haben angekündigt, die Mieten weiter anzuheben. «Ich sehe nicht, warum sich das ändern sollte», sagte Chef Rolf Buch jüngst. Kritik wegen überhöhter Steigerungen weisen sie aber zurück. Dort, wo es einen qualifizierten Mietspiegel gebe, haben die Unternehmen diesen anerkannt, sagt eine Vonovia-Sprecherin. Zuletzt habe man die Mieten eher moderat angehoben. Im Schnitt lägen sie bei rund 6 Euro je Quadratmeter kalt. Zu Mieterhöhungen von im Schnitt 1,5 Prozent kamen 2016 noch 1,8 Prozent mehr nach Modernisierungen. So waren die Nettokaltmieten rund 3,3 Prozent höher als im Vorjahr.
Konkurrent LEG Immobilien hat die Mieten um 2,8 Prozent auf 5, 34 Euro kalt angehoben, die Deutsche Wohnen um 2,9 Prozent auf 6, 09 Euro pro Quadratmeter. Zu Vorwürfen äußerte sich letztere nicht.
«Der Trend ist, dass die Mieten weiter steigen», sagt Silke Gottschalk vom Deutschen Mieterbund in Düsseldorf. Gerade Mieter bei Vonovia hätten «ganz ordentliche» Erhöhungen verkraften müssen. Aber steigen die Mieten bei den Privaten stärker als anderswo?
Michael Voigtländer, Immobilienexperte am Institut der deutschen Wirtschaft, sieht das nicht. Er hat auf Basis von 300000 Wohnungsinseraten in den zehn größten Städten Nordrhein-Westfalens untersucht, wie die Mieten bei verschiedenen Anbietern ausfallen. Sein Fazit: «Die Durchschnittsmieten für privaten Wohnungsunternehmen sind ähnlich hoch wie etwa im Rahmen (von) öffentlichen Verwaltern. » Auch kommunale Firmen schauten auf die Rendite. Zwar sagt die Studie nichts über die gesamte Bundesrepublik, doch in Nordrhein-Westfalen sind Konzerne wie Vonovia und LEG mit vielen Wohnungen vertreten.
Und selbst bei großen Übernahmen wie 2015, als Vonovia den Konkurrenten Gagfah schluckte, habe das Kartellamt keine marktbeherrschende Stellung moniert, berichtet Voigtländer. Auch die Monopolkommission, die die Entwicklung jener Mieten laufend beobachte, erhebe keine Einwände. «Der Wettbewerb funktioniert doch», sagt er.
Mieterschützerin Gottschalk stellt indes fest, dass große Wohnungsgesellschaften Mieterhöhungen mit «allen rechtlichen Hebeln» durchsetzen. «Die Großen sind viel professioneller. » So werde bei Mieterhöhungen häufig nicht der örtliche Mietspiegel zugrunde gelegt, sondern mit Vergleichswohnungen argumentiert.
Sie kritisiert, dass Sanierungen die Mieten treiben. So will Vonovia künftig jährlich eine Milliarde Euro in Neubau und Modernisierung stecken. Während Mieterschützer früher oft die Vernachlässigung von Wohnungen angeprangert hätten, gebe es heute Streit um Modernisierungen, meint Gottschalk. Es sei mehrfach schwierig abzugrenzen, ob es sich um Instandhaltungen handele, die Vermieter tragen müssten. Nach dem Einbau neuer Fenster oder Bäder würden durchschnittlich sieben bis acht % der Kosten auf die Nettokaltmiete umgelegt. Gerade für sozial Schwächere könne das die hohe Belastung sein.
In regionalen Märkten könnten die Konzerne schon Einfluss haben, sagt Stefan Mitropoulos, Immobilienexperte bei der Bank Helaba. So hat Vonovia mit Bochum und Bremen einen Anteil im Mietmarkt von bis zu 20 Prozent. Ferner „Deutsche Wohnen“ zählt zu den größten Vermietern darüber hinaus in Berlin. «In diesen Bereichen hat die Strategie dieser Konzerne schon eine Wirkung, aber eben keine marktbeherrschende», sagt Mitropoulos.
Das lange, rasante Wachstum der Mega-Verwalter über große Einkäufe scheint aber ohnehin vorüber. Es gebe einen Trend zu öffentlichem Eigentum, sagt Professor Vornholz. «Städte wollen kommunale Wohnungsgesellschaften nicht mehr veräußern und so politische Steuerungsinstrumente aus der Hand geben», sagt er. Auch habe einander die Haushaltslage vieler Kommunen verbessert. «Die Zeit der großen Deals ist vorerst vorbei. »

Studie IW zur Mietentwicklung je Anbieter

Mieterbund NRW zu Wohnungsverwaltern

Mieterbund NRW zu LEG Immobilien

Mieterbund NRW zu Vonovia

Bei der Suche nach einer neuen Wohnung ist vieles wichtig: Lage, Ausstattung und Anzahl jener Zimmer zum Beispiel. Ganz entscheidend ist aber auch der Preis. Doch woher wissen Mieter, was angemessen ist? Des weiteren: was können sie machen, wenn die Miete viel zu hoch ist? Stefan Schmalfeldt vom Mieterverein abgeschlossen Hamburg gibt Tipps:
Angebote vergleichen: Um herauszufinden, was der übliche Mietpreis im Viertel ist, checken Wohnungssuchende am besten verschiedene Anfragen – etwa auf Wohnungsportalen. So verschaffen sie sich einen Überblick.
Mietpreisbremse: Mit Kommunen mit angespannten Wohnungsmärkten darf die neue Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Hier hilft zur Orientierung ein Blick in den Mietspiegel – viele Städte stellen ihn kostenlos online.
Rüge: Wer feststellt, dass die Wohnung zu teuer ist, kann dies rügen. Schmalfeldt rät allerdings, erstmal den Mietvertrag zu unterzeichnen und dann abgeschlossen rügen. «Sonst bekommt man die Wohnung nicht. »In jedem Fall sollten sich Mieter vorher beraten und eine korrekte Berechnung vornehmen lassen. Stellt sich die Wohnung wirklich als zu teuer heraus, rügen sie am besten so schnell wie möglich. Denn die Rückforderung gilt erst ab seinem Zeitpunkt der Rüge.

Keine Lust mehr auf Miete zahlen? Steigen Sie um auf Eigentum, es lohnt sich. Finden Sie hier in unserem Preisvergleich die günstigste Finanzierung.

Tipp: Sehen Sie hier, wieviel Prozent Sie in Ihrer Gegend günstiger leben, wenn Sie kaufen statt mieten. Und hier können Sie errechnen, wieviel Haus Sie sich leisten können. (Roman Bold, dpa)

Immer top informiert: Jetzt für den Newsletter anmelden