Unter Gleichgesinnten

Unter Gleichgesinnten
Foto: FingerHaus

Gemeinsam planen, gestalten – und dann auch gemeinsam wohnen: Immer mehr Bundesbürger tun sich zu sogenannten Baugemeinschaften bzw. Baugruppen zusammen, um sich den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Doch dabei gilt es einiges zu beachten.

Mit Gleichgesinnten geht vieles besser – und zusammen auch. Das gilt durchaus auch für den Hausbau. Vor allem in den Ballungsräumen, wo es viel zu wenig Grundstücke und viel zu wenig bezahlbaren und auf den individuellen Bedarf zugeschnittenen Wohnraum gibt, setzt man mittlerweile oft auf das Bauen in der Gemeinschaft. Nicht ohne Grund, schließlich bietet das Modell ein hohes Einsparpotenzial. Eine Baugemeinschaft wird als Gruppe von Bauwilligen definiert, die sich zusammentun, um gemeinsam ein Grundstück zu erwerben und darauf ein Doppel-, Reihen- oder Mehrfamilienhaus zu erstellen. Baugemeinschaften können in unterschiedlichen Rechtsformen organisiert sein. Mit Abstand am häufigsten ist die private Baugemeinschaft bürgerlichen Rechts (GbR), aber auch eine Genossenschaft oder ein Verein sind möglich.

Der Weg zum Traumhaus mit Gleichgesinnten

Zunächst treten die Gründer der Baugruppe als Interessengemeinschaft (IG) auf. Dieser zunächst lose Zusammenschluss klärt grundsätzliche Vorstellungen und Ziele ab und prüft, ob das gemeinsame Vorhaben realistisch umzusetzen ist. Denn nur weil man mit Gleichgesinnten bauen möchte, heißt das nicht, dass man auch die gleichen Wünsche hat. Die IG hält dann Ausschau nach einem geeigneten Grundstück und wirbt gegebenenfalls um weitere Mitglieder. Die IG kann noch ohne Rechtsbindung oder bereits als GbR organisiert sein. Auf die IG folgt die Planungsgemeinschaft. Sie erstellt eine vollständige Baubeschreibung, beschließt die finanziellen Details und beauftragt einen Architekten. Dieser übernimmt dann gemeinsam mit der Planungsgemeinschaft die Planung der Immobilie samt Außenanlagen.

Danach übernimmt die als GbR organisierte Baugemeinschaft den Kauf des Baugrundstücks. Mittels eines notariellen Teilungsvertrags wird die Verteilung der Wohnungen auf die beteiligten Haushalte festgelegt. Die zukünftigen Bewohner erwerben somit das Grundstück in Anteilen entsprechend dem Teilungsplan. Die Gesellschafter vergeben Handwerkeraufträge, das Bauvorhaben wird ausgeführt. „Während in der Planungsphase noch jeder ein- und aussteigen kann, und dafür allenfalls geringe Kosten anfallen, wird es nun verbindlich“, betont Klaus Kellhammer, Vorstandsmitglied des Verbands Privater Bauherren (VPB). Mit Gründung der Baugemeinschaft würden sich die Mitglieder zum Bauen und zur Realisierung des Projekts verpflichten: „Ein Ausstieg ist nun mit hohem finanziellen Risiko verbunden.“ Nach der Fertigstellung geht die Baugemeinschaft im Regelfall in die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) über.

Wohnen im Mehrgenerationenhaus
Eine Sonderform der Baugemeinschaft ist das Mehrgenerationenhaus, wofür es in Zeiten des akuten Wohnungsmangels häufi g gute Gründe gibt. „Ein solches Projekt muss sehr gut vorbereitet sein“, meint Bauexperte Klaus Kellhammer. Vor allem müsse bedacht werden, dass sich gerade im Mehrfamilienhaus die Verhältnisse schnell ändern können: Was passiert, wenn die Seniorengeneration stirbt? Was geschieht, wenn sich das Paar aus der mittleren Generation trennt? Und was ist, wenn sich die jüngere Generation doch entschließt, in eine andere Stadt zu ziehen?

Die Vorteile einer Baugemeinschaft

Der große Vorteil gemeinsamen Bauens ist die Chance, seine individuellen Vorstellungen kostengünstig umzusetzen und Einfluss auf Planung und Bauqualität zu nehmen. „Baugemeinschaften legen oft Wert auf eine ansprechende Architektur und auf eine energie- und umweltfreundliche Bauweise“, so die Erfahrung von Klaus Kellhammer. Vor allem aber habe das Bauen in der Gemeinschaft wirtschaftliche Vorteile. „Die Baukosten liegen in der Regel 10–15 Prozent unter den ortsüblichen Baukosten. Die gemeinsame Planung, die Koordination und der gemeinsame Einkauf von Materialien und Leistungen dämpfen die Ausgaben. Zudem spart man die Gewinnmarge des Bauträgers ein.“

Auch steuerlich gibt es Vorzüge. Denn kauft die Baugemeinschaft zunächst nur das Grundstück, so muss sie auch nur dafür Grundsteuer zahlen. Beim Kauf vom Bauträger dagegen fällt Grundsteuer auch für die später gebaute Immobilie an. Vorsicht sei geboten, so der Experte, wenn ein Teilnehmer an der Baugemeinschaft fehlendes Eigenkapital durch Eigenleistung kompensieren wolle. „Das entsprechende Potenzial wird häufig überschätzt. Vor allem aber gibt es auf die in Eigenregie erbrachten Leistungen keine Garantie.“

Risiken und Nebenwirkungen

Wer allein baut, muss nur auf den Bebauungsplan der Kommune Rücksicht nehmen. Beim Bauen in der Gemeinschaft müssen viele Wünsche aufeinander abgestimmt werden. „Das kann langwierig und anstrengend sein“, warnt Klaus Kellhammer. Deshalb bräuchten die Mitglieder der Baugemeinschaft eine gute, unabhängige Beratung im Hinblick auf alle vertragsrechtlichen und technischen Fragen. Denn mit Gleichgesinnten bauen, muss nicht zwangsläufig bedeuten, dass alle alle Vorstellungen teilen. Präzise Verträge seien daher nötig, um die Haftung untereinander zu begrenzen oder auszuschließen: „Geklärt werden muss beispielsweise, was passiert, wenn einer der Baupartner nicht mehr zahlen kann oder will.“

Zum anderen sei der Architekt als Vermittler gefragt: „Er bringt die verschiedenen Ideen von Anfang an unter einen Hut“, so Kellhammer. Falls der Architekt, der das Objekt betreut, auch Initiator und Mitglied der Baugemeinschaft sei, bestehe allerdings die Gefahr, dass er die Gruppe dominiere und die Vorstellungen der anderen nicht ausreichend berücksichtigt seien. Die Empfehlung von Kellhammer: Zwischen planendem Architekten und Projektsteuerer solle man einen klaren Trennstrich ziehen. Der Bauexperte kennt viele Fälle, in denen Baugemeinschaften vor Gericht gelandet sind, weil Kosten aus dem Ruder gelaufen sind oder Termine nicht eingehalten wurden.

Der Projektsteuerer beim Bau mit Gleichgesinnten

Kommunen bevorzugen bei der Vergabe von Grundstücken an Baugemeinschaften sogenannte betreute Gruppen, denn dort liegt alles in der Hand eines Projektsteuerers mit klaren Vorstellungen. Er initiiert, bereitet vor und organisiert danach auch das Vorhaben. Der Projektsteuerer schließt einen Vertrag mit den Mitgliedern der Bauherrengemeinschaft ab, er kümmert sich um die finanzielle Koordination und um die Verträge. „Bauherren sollten deshalb darauf achten, dass der Projektsteuerer die nötige fachliche Qualifikation mitbringt oder sich jeweils fachkundigen Rat holt“, so Klaus Kellhammer.

Fazit: Das Bauen und Wohnen in der Gemeinschaft lohnt sich – vorausgesetzt im Vorfeld sind alle Zuständigkeiten und rechtlichen Details geklärt.

Unsere Checkliste Baugemeinschaften fasst die wichtigsten Punkte zusammen.


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