kein treffer bei microsites Was kostet mein Baugeld? Der große Kreditvergleich

Was kostet mein Baugeld?

Was kostet mein Baugeld?
Foto: KfW-Bildarchiv/photothek.net

Steigende Mieten, niedrige Zinsen, der Wunsch nach mehr Lebensqualität – immer mehr Familien werden zu Bauherren. Und brauchen zu diesem Zweck oft ein paar 100.000 Euro als Kredit von der Bank. Die Devise lautet: Angebote lesen, prüfen, vergleichen und dann erst den Darlehensvertrag unterschreiben.

In die Finanzierung der eigenen vier Wände sollten Sie auch Fördergelder – etwa von der KfW – einbinden. Foto: KfW-Bildarchiv/photothek.net

Ein Darlehen von 300.000 Euro, jährlich 2 Prozent Anfangstilgung sowie 30 Jahre Zinsbindung: Laut dem Baugeldvergleich der Frankfurter FMH-Finanzberatung (www.fmh.de/hypo) kostet all das beim preiswertesten Kreditanbieter rund 1.000 Euro Monatsrate bei einem Effektivzins von nahezu 2,0 Prozent (Stand: Mitte Oktober 2017).

Doch Bauen und Finanzieren sind nicht allein eine Sache des Zinses. In den nächsten zehn Jahren kann viel passieren, erst recht in den kommenden 20 oder 30 Jahren, bis die Zinsbindung endet. Vielleicht wird der Hauptverdiener vorübergehend arbeitslos; mag sein, die Eheleute trennen sich; möglicherweise macht einer Karriere und verdient deutlich mehr als heute; vielleicht winkt nach dem Tod der Großeltern eine ansehnliche Erbschaft. Die eigene Finanzierungsstrategie sollte die meisten dieser Eventualitäten abfangen. Ob sie das tatsächlich tut, signalisiert bereits das Kreditangebot. „Bisweilen stellt sich heraus, dass das Darlehensangebot mit dem niedrigsten Zins nicht das beste, weil individuell nicht passende ist“, weiß Max Herbst, Chef und Gründer der FMH-Finanzberatung.

ESIS

Je energiesparender ein Haus ist, desto höher fällt die Förderung durch die KfW aus. Bei den „KfW-Effizienzhäusern 50“ von allkauf haus gehört eine thermische Solaranlage, die umweltfreundlich und energieeffizient das Trinkwasser erwärmt, zur Ausstattung dazu. Foto: epr/allkauf haus

Ein wichtiges Hilfsmittel zum Vergleich von Kreditangeboten ist das „Europäische Standardisierte Merkblatt“, kurz ESIS genannt. Mit ihm erfüllen Banken und Sparkassen ihre vorvertragliche Informationspflicht bei Verbraucherdarlehen. Das Merkblatt ist auf den jeweiligen Kunden zugeschnitten und wird vor Vertragsabschluss ausgehändigt. Dadurch wird der Vergleich mit anderen Kreditangeboten vereinfacht. Das ESIS enthält die Hauptmerkmale des Immobiliendarlehens: die Höhe und die Laufzeit des Kredits, den Schätz- oder Beleihungswert der Immobilie und wie viel der Kredit tatsächlich kostet. Und zwar in gleich zweifacher Form – als Effektivzins und als Eurobetrag, aus dem hervorgeht, wie viel der Kunde pro geliehenem Euro aufgrund der Zinsen zurückzahlen muss.

Mittlerweile müssen Banken und Sparkassen mehr Kostenposten bei der Berechnung des Effektivzinses berücksichtigen; zumal bei einem sogenannten Kombikredit aus Bausparvertrag und Immobiliendarlehen. Die Details: Die inhaltliche Ausgestaltung des Effektivzinses beruht auf der „Wohnimmobilienkreditrichtlinie“, die seit März des Jahres 2016 gilt. „Sie ist letztlich eine Ergänzung zur Preisangabenverordnung, die maßgeblich ist für die Effektivzinsberechnung“, erklärt FMH-Chef Max Herbst. Nach wie vor fließen in die Berechnung des Effektivzinses die Zahlungsmodalitäten ein, also wann die Ratenzahlung und die Tilgungsgutschrift erfolgt – zu Monatsbeginn oder zum Monatsende. Überdies muss der Effektivzins den Anschlusszins nach Ende der ersten Zinsbindung berücksichtigen.

„Dabei darf die Bank so tun, als würde der aktuelle Sollzins für insgesamt 40 Jahre gelten“, erläutert Max Herbst. Weil der Bundesgerichtshof (BGH) in seiner Entscheidung aus dem Jahr 2014 den Geldinstituten die Erhebung von Bearbeitungsgebühren verboten hat, sind diese zwangsläufig nicht mehr für die Effektivzinsberechnung vorhanden. Vor dem BGH-Entscheid war dies ein wichtiger Posten gewesen. Neu seit März 2016 ist, dass die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld in den Effektivzins eingearbeitet werden müssen. Da solche Grundbuchgebühren per Gesetz festgelegt sind, wird zu Recht unterstellt, dass die Banken diese Kosten nicht erst aufwendig recherchieren müssen, sondern problemlos in den Effektivzins einarbeiten können.

Kontrolle ist besser

Experten der BHW Bausparkasse empfehlen: Nutzen Sie den Niedrigzins und erhöhen Sie die Tilgung auf drei oder mehr Prozent. Sie werden schneller schuldenfrei und senken zudem die Gesamtkosten.
Foto: www.baufritz.com/BHW Bausparkasse

Kreditnehmer sollten sich offenbar nicht darauf verlassen, dass Banken und Sparkassen die rechtlichen Vorgaben auch beachten. So hat „Finanztest“, die Finanzzeitschrift der Stiftung Warentest, im Frühjahr 2017 festgestellt, dass beispielsweise in rund 50 Prozent der von den Testern analysierten Angebote zu Kombikrediten die Angabe des Effektivzinses fehlte, und in einem Drittel der herkömmlichen Darlehensangebote wurden die Gebühren für die Grundbucheintragung entgegen den rechtlichen Vorgaben nicht berücksichtigt.

Folge: In den von „Finanztest“ monierten Fällen war der tatsächliche Effektivzins höher als der von den Kreditinstituten angegebene. Es versteht sich übrigens von selbst, dass „Kreditangebote nur bei identischen Vorgaben vergleichbar sind“, erklärt Florian Haas, Vorsitzender der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende. Heißt: Sobald sich zwei Angebote nur in einem einzigen Aspekt, etwa der Zinsbindungsdauer, unterscheiden, hat sich ein aussagekräftiger Vergleich erledigt. Eine Binsenweisheit, aber wahr.

Flexibilität ist wichtig

Ein gutes Finanzierungskonzept berücksichtigt nicht nur die aktuellen Einnahmen und Ausgaben, sondern auch die Wechselfälle des Lebens. Eine mögliche Zinserhöhung am Ende der Zinsbindungsfrist kann schnell zur Belastung werden. Foto: BHW Bausparkasse

Das gilt selbstverständlich auch für all jene Details, die nicht rechtlich verpflichtend sind, sondern auf den Wünschen und Planungen des Bauherrn beruhen. Für den Fall, dass es finanziell eng wird, sollte die Belastung aus dem Immobiliendarlehen niedriger sein als üblich. Und in besseren Zeiten gern höher, um die Entschuldung des Eigenheims zu beschleunigen. Kreditangebote sollten sich also durch größtmögliche Flexibilität für den Schuldner auszeichnen. Ein wichtiger Aspekt ist deshalb die Sondertilgung. Für wirtschaftlich rosige Zeiten ist diese Option gedacht, die bei praktisch allen Banken und Sparkassen mittlerweile Standard ist. Geboten werden jährliche Sondertilgungen zwischen 5 und 10 Prozent vom Anfangsdarlehen, meist ohne Zusatzgebühren. Besagte rosige Zeiten können Schenkungen und Erbschaften sowie Boni und andere Gratifikationen vom Chef für gute Arbeit sein.

Ein weiteres Instrument, das Flexibilität gewähren kann, ist die Änderung des Tilgungssatzes. Der Bauherr zahlt für sein Immobiliendarlehen die Annuität, einen Jahresbetrag aus dem Kreditzins und der mit dem Geldinstitut vereinbarten jährlichen Tilgung in Prozent vom Anfangsdarlehen umgerechnet auf den Monat. Wegen der niedrigen Zinsen besteht mehr Spielraum beim Tilgungssatz. Weniger als 2 Prozent vom Anfangsdarlehen sollten es nicht sein. Wer es sich leisten kann, setzt 4 oder 5 Prozent als Jahrestilgung an.

Wichtig: Achten Sie darauf, dass die vereinbarte Jahrestilgung keine fixe Größe ist. Stattdessen sollten Sie sich im Kreditangebot mindestens zweimal während der Zinsbindung eine – möglichst kostenfreie – Änderung des Tilgungssatzes zusichern lassen. So können Sie die monatliche finanzielle Belastung entsprechend Ihren wirtschaftlichen Möglichkeiten anpassen.

Fazit: Der möglichst niedrige Darlehenszins ist für die Finanzierung der eigenen vier Wände ein wichtiges Kriterium, aber nicht das einzige. Vor allem sollte die Finanzierungsstrategie möglichst flexibel sein, um viele Eventualitäten abzudecken.


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